別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出 城陽 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 13-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 1,600  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  25.0 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 城陽市市辺笹原２番 ②地積(㎡) 3,672  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 近緑保全区域 砂防指定地 宅造区域 不整形 山林（雑木林） 市街化区域に近接する 雑木林の多い地域 北東2m未舗装林道 山城青谷 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  300 ｍ、西　    0 ｍ、南　  300 ｍ、北　   50 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外 ③標準的規模等 規模　　     4,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北東　)向　20 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 北東２ｍ　未舗装林 道 交通 施設 山城青谷駅東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 近緑保全区域 砂防指定地 宅造区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近接する雑木林の多い地域であり、周辺では高速道路の整備や国道の新設・拡幅事業が進んでいる が、近隣地域は現状を維持して推移すると予測する。需給は安定しており、地価は横ばい傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,600 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は京都府全域の林地地域である。需要者の中心は、本地域に地縁的選好性を有する林業関係者である。京都 府内の林業は生産量等が持ち直しているものの依然厳しい状況にある。一方、本地域周辺では、高速道路や国道の整備 事業が進んでおり、周辺地域の変化が見られるが、需給は横ばいの状態にある。需要の中心となる価格帯は、取引が極 めて少なく、取引事情、立地条件、画地条件により価格が大きく異なるため、総額、単価ともに把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は雑木林の多い地域である。比準価格は地域的類似性を有する取引事例を広域的に採用し、適切に補修正を行 っており、市場性を反映して規範性が高い。一方、当面宅地化の実現可能性が低い地域に存するため、控除法の適用は 断念した。また木材需要の不安定性により、安定した事業採算の想定が困難であるため、収益還元法の適用も断念した 。よって、比準価格を採用し、類似の地価調査基準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 京都（林） 20-4             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      2,020 円／㎡ [ 100.0] 100 100 [ 100.0] 100 [ 126.6] [ 100.0] 100 　　1,600  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府における林業を取り巻く市場環境は近年厳し い状態が継続してきたが、木材価格の上昇等に伴い 、木材生産額がやや持ち直してきている。 周辺では高速道路や国道の新設・拡幅事業が進んで おり、林地地域の市場性にやや影響が見られるが、 今のところ需給は安定して推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　  +2.0 自然　　　　　　　　　  +7.0 宅地化　　　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0