別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
城陽 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
城陽 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.
鑑定評価額 85,200,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 城陽市長池北清水１１２番５外
 ②地積
　(㎡)		 693  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)
台形
1.5:1		 店舗

ＬＳ1		 店舗、事務所等が見
られる路線商業地域
 北東10m国道 水道、下水 長池

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 長池駅南西方

360m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに店舗、事務所等が見られる路線商業地域。地域要因に特段の変動は見られず、今後も現況通り推移す
ると予測。行動制限の緩和や大型商業施設の開業間近の期待感から、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗事務所地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     95,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は城陽市及び周辺市域における幹線道路沿いの路線商業地域と判定する。主たる需要者は沿道型店舗事業を
展開する中小法人等が中心的。新型コロナが落ち着き、社会経済活動の再開により商業地需要は回復傾向。さらに、城
陽市では新名神高速道路の開通と広域的な顧客誘引力を持つ大型商業施設の開業を控え、地域経済の活性化への期待感
から商業地需要は底堅い。市場の中心価格帯は業種・規模等多様性があるため把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については同一需給圏内における規範性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、近隣地域の地
域性及び対象標準地の個別性並びに市場特性に鑑み沿道型店舗の賃貸を想定したが、売買市場に比して賃貸市場の熟成
度が相対的に低いことから比準価格に比して低位に求められたものと判断される。したがって、市場の実態を反映した
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇治 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    198,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[167.6]		 [100.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの収束、円安等によるインバウン
ド需要回復の影響の多寡は一様ではないが、
経済活動の再開により商業地需要は全般的に
回復傾向。

２０２４年度開通予定の新名神とアウトレッ
トモール開業により広域的且つ多数の顧客流
入が見込まれ周辺沿道商業地の収益性の増大
が期待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 城陽 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｇ

-22		 城陽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.5m府道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｒ

-102		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
特別用途地区
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｊ

-21		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m府道、
東9m、角地
工業

(70,200)
d ２４Ｋ３Ｐ

-102		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m府道、
西15m、角地
近商
高度4種最高20m
(100,200)
e ２４Ｋ２Ｉ

-37		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,639  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
81,237 		 100
[  59.8]
135,848 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
105,872  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,107 		 100
[  90.9]
121,130 
121,000 
c (　           ) 
143,531  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
160,718 		 100
[ 112.0]
143,498 
143,000 
d (　           ) 
143,924  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
142,827 		 100
[ 120.7]
118,332 
118,000 
e (　           ) 
115,744  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
116,091 		 100
[  93.1]
124,695 
125,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



城陽 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,363,362 
3,023,976 
11,339,386 
8,049,600 
3,289,786 		 （　0.9490）
3,122,007 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     66,425,681 円　　　　（　     95,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
城陽 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   693 ㎡     38.5 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 路面型の店舗兼事務所の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗兼事務所
300.00 
100.0 
300.00 
2,086 
625,800 		 8.0  5,006,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,251,600 		 10,012,800 
0 
⑨年額支払賃料      1,251,600 円　×　12ヶ月　＝　      15,019,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,019,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       750,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,268,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,012,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,122 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,363,362 円　　　　（　        20,726 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｋ・Ｔ
　　　　-103		 2,306  
(   2,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,440 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,086 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｋ・Ｔ
　　　　-6		 1,600  
(   1,507) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,778 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
城陽 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 702,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 450,576 円  　　　       15,019,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      672,200 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      965,200 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,023,976 円　（　　　　　　         4,364 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,049,600 円  
（　　　　　        11,616 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,363,362 円      
②総費用 3,023,976 円      
③純収益　①－② 11,339,386 円      
④建物等に帰属する純収益 8,049,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,289,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,122,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,425,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      95,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 城陽 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　城陽市長池北清水１１２番５
 1311000137392-0000
2 　城陽市長池北清水１１２番６
 1311000137393-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
城陽 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
城陽 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　高田　泰光   TEL.
鑑定評価額 84,500,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 城陽市長池北清水１１２番５外
 ②地積
　(㎡)		 693  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)
台形
1.5:1		 店舗

ＬＳ1		 店舗、事務所等が見
られる路線商業地域
 北東10m国道 水道、下水 長池

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 長池駅南西方

360m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が見られる路線商業地域で、今のところ格別の変動要因はないが、地域の安定した選好性等を背
景に地価は強含みで推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は概ね城陽市等の京都府南部地域の幹線ないし準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、中小企業や
個人事業者であるが、一部に飲食・物販等の全国チェーン店等も見られ、その属性は多岐にわたる。収益性については
概ね中庸と思料する。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺には店舗併用住宅などのテナント物件も見られ、収益価格の規範性は低くはないと思料するが、一般市場での収
益物件は個別性が強く賃料水準も流動的であること等から、比準価格を重視することとし、収益価格も充分関連づけて
、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇治 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    198,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[169.6]		 [100.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持直している。個人消費・観光は持直
し設備投資は増加、住宅投資は緩やか減少、
公共投資は高水準推移。生産は横ばい、雇用
所得緩やか改善。

地域要因に格別の変動はないが、一部で強含
みの売出し等も見られ、総体的には需要は概
ね堅調傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 城陽 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｅ

-30		 城陽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m国道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｇ

-22		 城陽市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.5m府道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｂ

-30		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.3m府道
、南西1.4m、
角地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
d ２４Ｋ３Ｊ

-21		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m府道、
東9m、角地
工業

(70,200)
e ２４Ｋ３Ｋ

-108		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.5m府道、
南4m、角地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
103,031 		 100
[  81.4]
126,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
76,639  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
81,237 		 100
[  64.3]
126,341 
126,000 
c (　           ) 
130,318  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
133,055 		 100
[ 105.6]
125,999 
126,000 
d (　           ) 
143,531  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
160,718 		 100
[ 128.0]
125,561 
126,000 
e (　           ) 
121,126  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,714 		 100
[  96.9]
125,608 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    126,000 円／㎡]  



城陽 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,819,399 
2,798,412 
11,020,987 
7,636,800 
3,384,187 		 （　0.9490）
3,211,593 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     68,331,766 円　　　　（　     98,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
城陽 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   693 ㎡     38.5 m x   25.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道型、２階建・低層店舗兼事務所の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗兼事務所
600.00 
100.0 
600.00 
2,007 
1,204,200 		 8.0  9,633,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,204,200 		 9,633,600 
0 
⑨年額支払賃料      1,204,200 円　×　12ヶ月　＝　      14,450,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の担保等により計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,450,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       722,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,727,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,633,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,519 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,819,399 円　　　　（　        19,941 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｋ・Ｔ
　　　　-5		 2,875  
(   2,875) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[139.0]		 100
[100.0]
2,068 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,007 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｋ・Ｔ
　　　　-102		 1,552  
(   1,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,960 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
城陽 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 433,512 円  　　　       14,450,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      672,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      915,700 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,798,412 円　（　　　　　　         4,038 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,636,800 円  
（　　　　　        11,020 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,819,399 円      
②総費用 2,798,412 円      
③純収益　①－② 11,020,987 円      
④建物等に帰属する純収益 7,636,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,384,187 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,211,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,634 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,331,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 城陽 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　城陽市長池北清水１１２番５
 1311000137392-0000
2 　城陽市長池北清水１１２番６
 1311000137393-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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備考