令和6年1月12日　提出 城陽 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市寺田西ノ口３５番１５外 ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 寺田 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 寺田駅北西方 350m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状通り推移すると予測する。駅徒歩圏で 街路条件の良好な住宅地は選好性が高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は城陽市及び周辺市域におけるＪＲ線、私鉄沿線の住宅地域と判定する。需要者は圏内に居住する一次取得 者層が中心的である。駅徒歩圏且つ街路条件が良好な本地域の選好性は高く、また、建築資材価格の高止まりや金利上 昇による住宅取得コストのさらなる増大懸念等から需要がやや先行しており、地価は上昇傾向が続いている。中心的な 価格帯としては、対象標準地と同程度の規模の土地で１．５千万円から２千万円、新築戸建で４千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、近隣地域は第 １種低層住居専用地域内に存し、容積率等の観点から経済合理性の高い収益用建物の想定が困難であるため、収益性に よる価格形成は希薄であると判断し、収益還元法は適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に 、前年標準地価格との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　城陽（府） -5              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城陽市の人口は減少傾向。物価高や金利上昇 等の懸念材料はあるが、雇用所得環境の改善 や、大型商業施設開業を控え地域経済の活性 化が期待される。 地域要因に特段の変動はない。駅徒歩圏内の 利便性に優る住宅地への選好性は高く、地価 は上昇傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％ +2.2 ％