令和6年1月12日　提出 城陽 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   城陽 -2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 城陽市久世里ノ西４９番３６ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 久津川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 久津川駅南西方 950m 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とした既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状程度で推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、城陽市北部、中部の近鉄京都線及びＪＲ奈良線沿線に位置する住宅地域である。需要者は、同市及び隣 接市町の居住者のほか、地元企業、京都市中心部に勤務する個人等である。京都市中心部の地価上昇の影響を受けた需 要の波及が認められ、当該地域の需要は堅調である。街区が整った住宅地域であり、中古住宅の再販や建替え分譲を中 心に地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、土地１，１００万円前後、中古住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性が重視される住宅地域である。自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価 格が説得力を有する。また、対象標準地の法規制等の観点から、賃貸物件を想定することは現実的ではなく、戸建住宅 の賃貸市場も未成熟である。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、更 に単価と総額との関連、住宅地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　城陽 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [102.0] 100 [115.0] [100.0] 100 121,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外景気の下振れ懸念、物価上昇の懸念があ るものの、城陽市内の不動産市場は総じて堅 調な動きが続いている。 既成住宅地域であるが、既存住宅の建替えの ほか、中古住宅の再販や建替え分譲により、 住環境が維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％