令和6年1月12日　提出 亀岡 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -16 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市古世町２丁目２０番６２ ｢古世町２－７－１５｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 亀岡 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 亀岡駅南方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移すると予測される。住 環境良好で需要は比較的堅調であることから、地価水準については概ね上昇傾向で推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市市街地中心部及びその周辺に位置する住宅地域を中心とする圏域である。需要者は同市内の個人が中 心であるが圏外からの転入需要も見込まれる。駅徒歩圏内の区画整然とした住環境良好な住宅地域で商業施設にも近い こと等から需要は比較的堅調であり、また、品等が高く維持管理の状態が良好な中古物件に対する需要も見られること から地価は概ね上昇傾向で推移している。新築戸建住宅で総額３，５００万円までの取引が需給の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は収益物件としては転出に伴う貸家が見られるだけの主に快適性等を重視する戸建住宅を主体とする地域であ る。土地は自用目的での取引を中心とし経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であることから収益還元法の適用を断念し た。従って、実際の取引市場において発生した取引事例に基づき、市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を 採用し、標準地の価格における経年推移及び指定基準地の価格との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　亀岡（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心市街地の需要は比較的堅調で、駅徒歩圏 内等の不動産市況は上昇傾向にある。一方で 、周辺部では依然として需要が弱含む等二極 化が進んでいる。 安定した利用状況が続き、特段の変動要因は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.0 ％