令和6年1月12日　提出 亀岡 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -9 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　服部　神奈   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市東つつじケ丘都台１丁目３０番１０ ｢東つつじケ丘都台１－４－６｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 馬堀 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 馬堀駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地利用に格別の変化等は見られず、今後も現状維持にて推移する ものと予測する。地価は横ばい傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね亀岡市を中心にその周辺市町に形成された住宅地域一帯である。需要者は、亀岡市居住の個人や転 売目的の地元不動産業者等を中心に、一部外部からの転入も認められる。画地規模が大きく総額が嵩むことや、街路条 件に劣るため、競争力はやや低位にあったが、区画の細分化も見受けられ地価は安定しつつある。中心となる価格帯は 、標準地と同規模の新築戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は、低容積率のため市場性を有する賃貸住宅の床面積を確保できず共同住宅を想定することが非現実的であ るため適用を断念した。近隣地域は、主に快適性・利便性を重視する戸建住宅を主体とする地域であり、取引は自己居 住目的が支配的である。よって、取引事例に基づき市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、類似す る他の標準地との検討及び前年価格からの変動を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 87.9] [100.0] 100 73,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部に存し駅徒歩圏の住宅地需要は堅 調である。郊外の住宅団地も物件によっては 引き合いがあり、割安感から一定の需要が見 られる。 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に 特段の変動はないものの、区画の細分化も見 受けられる。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％