令和6年1月12日　提出 亀岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　工藤　隆行   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市大井町土田２丁目６８番６８ ｢大井町土田２－１０－２１｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ3 一般住宅が多い駅に 近い住宅地域 西5m市道 水道、下水 並河 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 並河駅北西方 180m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅勢圏の熟成した住宅地域であり、地域要因の大きな変動もなく、当面は現況用途のまま推移するものと予 測する。安定した需要が認められ、需給は概ね均衡しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね亀岡市内の住宅地域であり、ＪＲ並河駅徒歩圏内の住宅地域と特に強い代替関係が認められる。需要 者の中心は亀岡市内の地縁者の他、一部に京都市内への通勤者等もみられる。最寄駅徒歩圏内に位置し、生活利便性に 優れること等から安定した需要が認められ、需給は均衡している。中心価格帯は、標準的な画地規模の土地で１，００ ０万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅地域における取引事例を多数収集し、規範性の高い適切な事例を選択して試算されてお り、取引市場の実勢を反映した実証的な価格として説得力のある価格である。一方、収益価格は画地規模等の観点から 経済合理性を有する賃貸用建物の想定が困難であること等から、収益価格を試算しなかった。以上より本件においては 規範性が高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　亀岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [ 97.9] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 亀岡市の人口は微減傾向で、高齢化率は年々 増加傾向にある。 地域要因に変動はない。駅への接近性に優れ 、居住環境等も概ね良好なこと等から、需給 は安定して推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％