令和6年1月12日　提出 亀岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   亀岡 -2 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.

鑑定評価額 4,720,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亀岡市河原林町河原尻東垣内６１番２ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 都計法３４－１２ 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 北4.8m市道、三方路 水道、下水 亀岡 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都計法３４－１２に指定され た調整区域内の住宅地域 街 路 ４．８ｍ市道 交通 施設 亀岡駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 都計法３４－１２ ⑤地域要因の将 　来予測 亀岡市の中心市街地より離れた既存の農家集落地域で、土地利用に特段の変動は見られないが、亀岡市全体の宅 地需要の上昇等を反映し、地価水準はしばらく横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は亀岡市を中心に南丹市も含めた周辺部の住宅地域の範囲である。需要者としては地縁性を有する地 元の居住者若しくは転入者と判断した。中丹地域における周辺部の住宅地域については全体的に住宅需要が低迷してお り、少子高齢化が進むにつれてその傾向はより強まっていくものと予想される。土地取引自体も少なく、その中心価格 帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏における取引は少ないものの一定の事例が収集できた。比準価格は地域格差や現実的な市場性等を検討して 求められた説得力の高い価格である。なお、収益還元法は賃貸物件の建築が行政的に困難であるため適用しなかった。 また、需要者は自ら使用するエンドユーザーであるため、周辺の取引価格は価格決定の重要な指標となる。従って、比 準価格を適正と判断し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南丹 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,600 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地区画整理事業等が進み、土地取引は駅周 辺を中心に活況を呈しており、価格も駅近等 での上昇が続いている。 市街化調整地域における農家集落地域は取引 そのものが少ないものの、亀岡市全体の活況 を反映して、不動産市場はやや安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％