別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇治 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 9-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 57,100,000 円  １㎡当たりの価格 94,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市槇島町十一９４番２外
 ②地積
　(㎡)		 602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1:1		 事務所兼作業所

Ｓ2		 中小工場、倉庫等が
建ち並ぶ工業地域
 南東5m市道 水道、ガス 向島

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 向島駅南東方

1.7km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域。周辺における高速道路網の発展により需要は強く、当面は現状の業務環
境が維持されるものと予測する。地域要因に特別な変化はないが、地価は上昇基調にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 事務所兼作業所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇治市を中心として、周辺市町を含む京都府南部の工業地域一帯。需要者は、同圏域に地縁を有する地元
企業から全国展開する物流業者等まで及ぶ。近年、府下南部では高速道路網が発達し、ＩＣに接近した業務地の需要は
旺盛であり、地価も上昇期長が継続している。但し、需要者の属性や用途により取引される立地や画地規模も異なるた
め、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、周辺には賃倉庫等も見られるが、取引の中心は自用目的であ
る。賃貸市場は未成熟であり、収益価格が価格形成に及ぼす影響の程度は相対的に低位と認められる。需要者は市場相
場を重視すると考えられるため、比準価格の説得力は高いと判断した。よって本件では市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも考慮した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[129.6]		 [100.0]
100		 94,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果等により、景気は緩やかな回
復基調にあるが、世界的な金融引き締め、物
価上昇、金融資本市場の変動等に注視する必
要がある。

製造業が中心となる工業地域。ＩＣへの接近
性に優れ、需要は強含み。地域要因に変化は
無いが、供給が限定的であり、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇治 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｈ

-10		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m私道、
中間画地
工業

(60,200)
b ２４Ｋ３Ｌ

-21		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、北4m、
三方路
工業

(60,400)
c ２４Ｋ３Ｏ

-14		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
d ２４Ｋ３Ｆ

-107		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15.5m市
道、中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
e ２４Ｋ３Ｇ

-111		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,232  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,795 		 100
[  83.3]
90,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,000 
b (　           ) 
136,011  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
136,011 		 100
[ 132.5]
102,650 
103,000 
c (　           ) 
105,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,177 		 100
[ 103.0]
107,939 
108,000 
d (　           ) 
132,408  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
142,171 		 100
[ 143.1]
99,351 
99,400 
e (　           ) 
120,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
129,508 		 100
[ 125.0]
103,606 
104,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,800 円／㎡]  



宇治 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,163,309 
2,154,228 
7,009,081 
5,362,560 
1,646,521 		 （　0.9526）
1,568,476 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     37,344,667 円　　　　（　     62,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇治 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼作業所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   602 ㎡     27.2 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階作業所、２階事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 事務所兼作業所
600.00 
100.0 
600.00 
1,333 
799,800 		 6.0  4,798,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

799,800 		 4,798,800 
0 
⑨年額支払賃料        799,800 円　×　12ヶ月　＝　       9,597,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,597,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       479,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,117,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,798,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,589 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,163,309 円　　　　（　        15,221 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-18		 1,365  
(   1,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,365 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,333 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-22		 1,333  
(   1,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,212 
c ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-23		 1,672  
(   1,666) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,393 
宇治 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 529,200 円  　　　　     88,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 287,928 円  　　　        9,597,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      433,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      727,600 円  　　　　     88,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        88,200 円  　　　　     88,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,200 円  　　　　     88,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,154,228 円　（　　　　　　         3,578 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 55 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 55 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,362,560 円  
（　　　　　         8,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,163,309 円      
②総費用 2,154,228 円      
③純収益　①－② 7,009,081 円      
④建物等に帰属する純収益 5,362,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,646,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,568,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,605 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,344,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇治 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市槇島町十一９４番２
 1328000155769-0000
2 　宇治市槇島町十一９４番３
 1328000155770-0000
3 　宇治市槇島町十一９４番５
 1328000155772-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇治 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 9-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.
鑑定評価額 57,200,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市槇島町十一９４番２外
 ②地積
　(㎡)		 602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1:1		 事務所兼作業所

Ｓ2		 中小工場、倉庫等が
建ち並ぶ工業地域
 南東5m市道 水道、ガス 向島

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 業務地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 向島駅南東方

1.7km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場、倉庫、事業所等が見られる京都府南部の工業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面の間、
現状維持程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 事務所兼作業所地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市南部や乙訓地区を含む京都府南部の工業地域である。需要者は、自用の工場、倉庫等を検討する
事業者や事業所機能を含めた配送業者が中心であり、交通利便性のほか工場、倉庫、駐車場の配置など需要者の利用度
が重視される。京都府南部における道路交通網の整備の影響を受け、工業地への旺盛な需要が継続しており、地価は上
昇傾向が続いている。中心となる価格帯は立地条件、画地条件等により一様ではなく、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中小の倉庫や工場が混在する工業地域である。業務効率性、事業採算性を重視する自己使用目的の取引が
中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方、収益価格は、投資採算性に見合う賃料水準が形
成されておらず低位に求められた。本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡を考
慮し、更に単価と総額との関連、工業地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[129.6]		 [100.0]
100		 94,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外景気の下振れ懸念、物価上昇の懸念があ
るものの、宇治市内の不動産市場は総じて堅
調な動きが続いている。


製造業が多い工業地域であるが、京都府南部
における道路交通網の整備の影響を受け需要
は底堅く、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇治 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｈ

-5		 久世郡久御山町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.1m町道、
中間画地
工専
高度地区5種
(60,200)
b ２４Ｋ３Ｇ

-1		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業
高度3種最高31m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｇ

-111		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４Ｋ３Ｈ

-10		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m私道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,917  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,463 		 100
[ 117.8]
98,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,900 
b (　           ) 
129,976  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
142,703 		 100
[ 143.2]
99,653 
99,700 
c (　           ) 
120,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
129,508 		 100
[ 122.0]
106,154 
106,000 
d (　           ) 
73,232  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,795 		 100
[  80.4]
94,272 
94,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



宇治 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,321,415 
2,190,096 
7,131,319 
5,478,080 
1,653,239 		 （　0.9526）
1,574,875 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     37,497,024 円　　　　（　     62,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇治 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼作業所 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   602 ㎡     27.2 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階作業所、２階事務所の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 事務所兼作業所
600.00 
100.0 
600.00 
1,356 
813,600 		 6.0  4,881,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

813,600 		 4,881,600 
0 
⑨年額支払賃料        813,600 円　×　12ヶ月　＝　       9,763,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,763,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       488,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,275,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,881,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,321,415 円　　　　（　        15,484 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-18		 1,365  
(   1,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,393 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,363 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,356 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-22		 1,333  
(   1,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,333 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇治 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 540,600 円  　　　　     90,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 292,896 円  　　　        9,763,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      433,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      743,300 円  　　　　     90,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        90,100 円  　　　　     90,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,100 円  　　　　     90,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,190,096 円　（　　　　　　         3,638 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 55 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 55 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,478,080 円  
（　　　　　         9,100 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,321,415 円      
②総費用 2,190,096 円      
③純収益　①－② 7,131,319 円      
④建物等に帰属する純収益 5,478,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,653,239 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,574,875 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,616 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,497,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇治 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市槇島町十一９４番２
 1328000155769-0000
2 　宇治市槇島町十一９４番３
 1328000155770-0000
3 　宇治市槇島町十一９４番５
 1328000155772-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考