別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇治 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 5-5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉川　啓介   TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市木幡御園３番１１９外
 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(90,200)
台形
1:4.5		 店舗

Ｗ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ近隣商業地域
 北9.7m市道 水道、ガス、下水 六地蔵

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 六地蔵駅に近い古くからの商
店街。		 街

路		 ９．７ｍ市道 交通

施設		 六地蔵駅東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗が建ち並ぶ既成商業地域であり、今後当分の間は現状を維持するものと予測される。地価水準は緩やか
な上昇基調にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇治市を中心に隣接市町を含む既成商業地域一帯と把握した。需要者は飲食、物販等を目的とする地元事
業者が中心である。既存の近隣型商業地の需要は全般的に停滞基調であるが、利便性良好な地域にあって、住宅需要等
が下支えとなり、需給は概ね均衡している。市場で中心となる価格帯は、規模、用途等によって様々であり、見出し難
い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は収益性が重視される商業地域であるものの、その価格形成については、収益力によって物件を選別し、最終
的には市場相場が重視される傾向が強い。また、収益価格は試算過程において想定要素を多く含むため、やや信頼性に
欠ける。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇治 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    198,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[155.5]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は物価上昇等の懸念は残るもの
の、持ち直している。宇治市の不動産市場に
も改善の兆しが見られる。


旧来の商店街であり繁華性は低位であるが、
周辺での大規模マンション開発による顧客増
加が期待され、地価は緩やかな上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇治 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｂ

-30		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.3m府道
、南西1.4m、
角地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｊ

-21		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m府道、
東9m、角地
工業

(70,200)
c ２４Ｋ３Ｋ

-108		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.5m府道、
南4m、角地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
d ２４Ｋ３Ｐ

-102		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m府道、
西15m、角地
近商
高度4種最高20m
(100,200)
e ２４Ｋ３Ｉ

-6		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m市道
、北東6m、
角地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,318  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
133,055 		 100
[  92.1]
144,468 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
143,531  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
160,718 		 100
[ 107.1]
150,063 
150,000 
c (　           ) 
121,126  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,714 		 100
[  86.4]
140,873 
141,000 
d (　           ) 
143,924  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
142,827 		 100
[ 106.1]
134,615 
135,000 
e (　           ) 
151,701  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
149,344 		 100
[ 106.7]
139,966 
140,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    142,000 円／㎡]  



宇治 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,051,949 
441,576 
1,610,373 
1,247,290 
363,083 		 （　0.9519）
345,619 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      7,680,422 円　　　　（　     88,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇治 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 50.00 Ｓ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   87 ㎡      4.7 m x   20.4 m  前面道路：市道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（一棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,791 
179,100 		 6.0  1,074,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

179,100 		 1,074,600 
0 
⑨年額支払賃料        179,100 円　×　12ヶ月　＝　       2,149,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,149,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       107,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,041,740 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,074,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,209 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,051,949 円　　　　（　        23,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｑ・Ｔ
　　　　-10		 1,797  
(   1,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,736 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,791 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｑ・Ｔ
　　　　-5		 1,784  
(   1,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,853 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
宇治 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,500 円  　　　　     18,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,476 円  　　　        2,149,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      154,200 円  　　　　     18,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        18,700 円  　　　　     18,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,700 円  　　　　     18,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         441,576 円　（　　　　　　         5,076 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,247,290 円  
（　　　　　        14,337 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,051,949 円      
②総費用 441,576 円      
③純収益　①－② 1,610,373 円      
④建物等に帰属する純収益 1,247,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 363,083 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 345,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,973 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,680,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇治 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市木幡御園３番１１９
 1328000093445-0000
2 　宇治市木幡御園５番１６
 1328000093476-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇治 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 5-5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市木幡御園３番１１９外
 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(90,200)
台形
1:4.5		 店舗

Ｗ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ近隣商業地域
 北9.7m市道 水道、ガス、下水 六地蔵

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くからの商店街。 街

路		 ９．７ｍ市道 交通

施設		 六地蔵駅東方

400m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの地元商店街。周辺の大型商業施設等に顧客が流れる傾向にあるが、駅接近性に優れ、用途の多様性を
有する地域であって利便性が高い。地域要因に変化はないが、地価はやや上昇傾向にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宇治市を中心として隣接市区を含む京都府南部の最寄駅への接近性に優れた商業地域。典型的需要者は背
後地の居住者の他、企業等をタ－ゲットとする個人事業者や地元法人である。近年では地元商店街を利用する顧客が減
少し、繁華性も減退傾向にあり、日中であるにもかかわらずシャタ－も目立つ。ただし、駅距離に優れ、用途の多様性
を有する地域であるため、需要は底堅い。中心となる価格帯は、用途により取引される規模も様々であり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗や収益ビル等も存在し、概ね賃貸市場は形成されているため、収益性は需要者にとって意思決定の判断
基準になるものの、繁華性が減退し、用途の多様性を有する近隣地域では、収益性は想定要素が多くなるため保守的に
ならざるを得ない。その反面、市場性のみならず収益性をも反映した比準価格の説得力は高いと判断した。よって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宇治 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    198,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[154.5]		 [100.0]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果等により、景気は緩やかな回
復基調にあるが、世界的な金融引き締め、物
価上昇、金融資本市場の変動等に注視する必
要がある。

古くからの近隣型商店街。地域要因に変化は
なく繁華性は減退傾向であるが、用途の多様
性を有する地域であり、需要は安定的。地価
はやや上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宇治 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｊ

-21		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m府道、
東9m、角地
工業

(70,200)
b ２４Ｋ３Ｉ

-6		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m市道
、北東6m、
角地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｐ

-102		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m府道、
西15m、角地
近商
高度4種最高20m
(100,200)
d ２４Ｋ３Ｍ

-5		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
e ２４Ｋ３Ｋ

-108		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.5m府道、
南4m、角地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
143,531  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
160,718 		 100
[ 112.2]
143,242 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
143,000 
b (　           ) 
151,701  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
149,344 		 100
[ 106.7]
139,966 
140,000 
c (　           ) 
143,924  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
142,827 		 100
[ 102.9]
138,802 
139,000 
d (　           ) 
134,445  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
138,747 		 100
[  97.8]
141,868 
142,000 
e (　           ) 
121,126  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,714 		 100
[  86.4]
140,873 
141,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



宇治 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,012,613 
429,200 
1,583,413 
1,219,940 
363,473 		 （　0.9505）
345,481 		 （  4.8 -  0.3 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      7,677,356 円　　　　（　     88,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇治 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 50.00 Ｓ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   87 ㎡      4.7 m x   20.4 m  前面道路：市道     　   9.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び画地条件等により上記のとおり判定。使用は標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
100.00 
100.0 
100.00 
1,700 
170,000 		 5.0  850,000 
2.0  340,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

170,000 		 850,000 
340,000 
⑨年額支払賃料        170,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,040,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,040,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       102,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,938,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           850,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          340,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          66,538 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,012,613 円　　　　（　        23,133 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｑ・Ｔ
　　　　-5		 1,784  
(   1,778) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,802 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,765 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｑ・Ｔ
　　　　-7		 2,004  
(   1,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,918 
c ２４Ｋ３Ｑ・Ｔ
　　　　-10		 1,797  
(   1,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,664 
宇治 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,500 円  　　　　     18,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 61,200 円  　　　        2,040,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      149,300 円  　　　　     18,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        18,100 円  　　　　     18,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,100 円  　　　　     18,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         429,200 円　（　　　　　　         4,933 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,219,940 円  
（　　　　　        14,022 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,012,613 円      
②総費用 429,200 円      
③純収益　①－② 1,583,413 円      
④建物等に帰属する純収益 1,219,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 363,473 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 345,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,971 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,677,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇治 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市木幡御園３番１１９
 1328000093445-0000
2 　宇治市木幡御園５番１６
 1328000093476-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考