別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇治 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 5-3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　高田　泰光   TEL.
鑑定評価額 362,000,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市六地蔵奈良町３９番５外
 ②地積
　(㎡)		 1,117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.2		 銀行

ＲＣ2		 低層店舗にマンショ
ン等が混在する商業
地域		 北東15m府道、北西側道 水道、ガス、下水 六地蔵

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ府道 交通

施設		 六地蔵駅北東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗・マンション等混在の商業地域で、熟成の度を増している地域の安定した選好性等を背景に、地価は強
含みで推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    334,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、京都市南部及び宇治市一帯の商業地の圏域。需要者の中心は個人・法人等の事業者であるが、画地規
模によってはマンション建設を目的としたデベロッパー等も認められる。周辺は分譲マンション等の建設も増加してお
り、これら顧客増加に伴い、商業集積は徐々に厚みを増している。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心と
なる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺には店舗併用住宅などのテナント物件も見られ、収益価格の規範性は低くはないと思料するが、一般市場での収
益物件の個別性が強いことから、比準価格を重視することとし、収益価格も充分関連づけて、前年標準地・基準地価格
との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宇治 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    316,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持直している。個人消費・観光は持直
し設備投資は増加、住宅投資は緩やか減少、
公共投資は高水準推移。生産は横ばい、雇用
所得緩やか改善。

上記のとおりの傾向で、地域の熟成度は向上
しており、需要は堅調に推移するものと思料
する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％ +2.5 ％
３　試算価格算定内訳 宇治 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｏ

-9		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｅ

-106		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7.7m市道
、中間画地
商業
高度5種最高20m
特別用途地区
(100,400)
c ２４Ｋ３Ｋ

-30		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13.4m市
道、中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d ２４Ｋ３Ｋ

-115		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(80,300)
e ２４Ｋ３Ｌ

-110		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(83,265)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,293  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
201,004 		 100
[  61.7]
325,776 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
336,000 
b (　           ) 
310,231  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
329,225 		 100
[ 101.5]
324,360 
334,000 
c (　           ) 
266,835  		 100
[ 130.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,952 		 100
[  64.0]
326,488 
336,000 
d (　           ) 
288,101  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
304,235 		 100
[  94.0]
323,654 
333,000 
e (　           ) 
493,274  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
518,924 		 100
[ 160.2]
323,923 
334,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 隣地売買

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +67.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    334,000 円／㎡]  



宇治 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

94,860,195 
18,591,125 
76,269,070 
64,943,000 
11,326,070 		 （　0.9554）
10,820,927 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    251,649,465 円　　　　（　    225,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇治 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 577.39 ＲＣ9 4,233.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   1,117 ㎡     31.3 m x   37.2 m  前面道路：府道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ９階建の１階店舗、２～９階ファミリータイプ６０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同種同等の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
470.34 
81.0 
380.98 
4,547 
1,732,316 		 8.0  13,858,528 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
470.34 
81.0 
380.98 
1,935 
737,196 		 2.0  1,474,392 
1.0  737,196 

 7～ 9		 住宅
470.34 
81.0 
380.98 
2,032 
774,151 		 2.0  1,548,302 
1.0  774,151 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,233.06 
81.0 
3,428.82 

7,740,749 		 25,875,394 
6,008,433 
⑨年額支払賃料      7,740,749 円　×　12ヶ月　＝　      92,888,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,428.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の担保等により計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        92,888,988 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       3,960,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,715,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 93,133,428 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,875,394 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         248,404 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,008,433 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,478,363 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      94,860,195 円　　　　（　        84,924 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｂ・Ｔ
　　　　-2		 2,031  
(   1,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,031 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,935 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｂ・Ｔ
　　　　-4		 1,413  
(   1,373) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 100
[100.0]
1,936 
c ２４Ｋ３Ｂ・Ｔ
　　　　-5		 1,656  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,971 
宇治 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,050,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,421,225 円  　　　       96,848,988　×　　　　   2.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      767,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,332,500 円  　　　　  1,010,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,010,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,010,000 円  　　　　  1,010,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,591,125 円　（　　　　　　        16,644 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,010,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   4,233.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,943,000 円  
（　　　　　        58,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 94,860,195 円      
②総費用 18,591,125 円      
③純収益　①－② 76,269,070 円      
④建物等に帰属する純収益 64,943,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,326,070 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,820,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    251,649,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     225,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇治 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市六地蔵奈良町３９番５
 1328000167711-0000
2 　宇治市六地蔵奈良町３９番２２
 1328010027646-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
宇治 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宇治 5-3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　惠子   TEL.
鑑定評価額 362,000,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宇治市六地蔵奈良町３９番５外
 ②地積
　(㎡)		 1,117  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.2		 銀行

ＲＣ2		 低層店舗にマンショ
ン等が混在する商業
地域		 北東15m府道、北西側道 水道、ガス、下水 六地蔵

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ府道 交通

施設		 六地蔵駅北東方

170m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅等が建ち並ぶ駅近の路線商業地域である。特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のま
ま推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    347,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    233,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市南部、宇治市を中心とする幹線道路沿いの商業地域等と判定した。需要者は、自用の店舗、事務
所等を需要する法人、収益物件を需要する投資家等のほか、立地、規模によってはマンション開発業者の市場参加も考
えられる。自動車通行量が多く、店舗連たん性に優れる幹線道路沿いの地域においては、店舗需要が回復しており、商
業地需要が安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地３億円台半ば～後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宇治 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    316,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意
する必要がある。

繁華性、店舗連たん性に優れ、交通、生活利
便性にも優れているため、商業、住宅ともに
需要が安定している。地価水準は、上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％ +2.5 ％
３　試算価格算定内訳 宇治 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｋ

-114		 京都市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東27m府道、
南東27m、
西5.5m、
北西6m、
四方路
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,500)
b ２４Ｋ３Ｂ

-26		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西27m市道、
北西8.7m、
角地
工業
高度9種最高31m
(70,400)
c ２４Ｋ３Ｆ

-105		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西27.3m市道、
南23m、北6m、
三方路
準工
高度4種最高20m
(70,300)
d ２４Ｋ３Ｐ

-104		 京都市伏見区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
e ２４Ｋ３Ｌ

-107		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北17m府道、
東3m、二方路
近商
高度4種最高20m
(82,260)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
340,032  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
396,154 		 100
[ 121.1]
327,130 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
337,000 
b (　           ) 
302,140  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
302,140 		 100
[  96.0]
314,729 
324,000 
c (　           ) 
263,309  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
291,040 		 100
[  81.8]
355,795 
366,000 
d (　           ) 
245,776  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,523 		 100
[  75.6]
344,607 
355,000 
e (　           ) 
239,111  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
262,800 		 100
[  76.4]
343,979 
354,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    347,000 円／㎡]  



宇治 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

105,113,273 
22,013,752 
83,099,521 
71,373,000 
11,726,521 		 （　0.9554）
11,203,518 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    260,546,930 円　　　　（　    233,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宇治 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 577.39 ＲＣ9 4,233.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   1,117 ㎡     31.3 m x   37.2 m  前面道路：府道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し）、２～９階はフロア毎に２ＬＤＫ６戸、平均専有面積約６３㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
470.34 
81.0 
380.98 
4,550 
1,733,459 		 6.0  10,400,754 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
470.34 
81.0 
380.98 
2,150 
819,107 		 1.0  819,107 
2.0  1,638,214 

 3～ 4		 住宅
470.34 
81.0 
380.98 
2,190 
834,346 		 1.0  834,346 
2.0  1,668,692 

 5～ 6		 住宅
470.34 
81.0 
380.98 
2,230 
849,585 		 1.0  849,585 
2.0  1,699,170 

 7～ 9		 住宅
470.34 
81.0 
380.98 
2,330 
887,683 		 1.0  887,683 
2.0  1,775,366 

計
4,233.06 
81.0 
3,428.82 

8,583,477 		 17,250,772 
13,700,036 
⑨年額支払賃料      8,583,477 円　×　12ヶ月　＝　     103,001,724 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,428.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       103,001,724 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,348,086 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 101,613,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,250,772 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,700,036 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       3,335,753 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     105,113,273 円　　　　（　        94,103 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｂ・Ｔ
　　　　-3		 1,907  
(   1,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,077 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,244 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｃ・Ｔ
　　　　-2		 2,141  
(   2,052) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]
2,428 
c ２４Ｋ３Ｈ・Ｔ
　　　　-9		 2,181  
(   2,177) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,226 
宇治 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,660,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,208,852 円  　　　      106,961,724　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      767,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,157,500 円  　　　　  1,110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,110,000 円  　　　　  1,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,013,752 円　（　　　　　　        19,708 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   4,233.06 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,373,000 円  
（　　　　　        63,897 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 105,113,273 円      
②総費用 22,013,752 円      
③純収益　①－② 83,099,521 円      
④建物等に帰属する純収益 71,373,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,726,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,203,518 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,030 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    260,546,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     233,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宇治 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宇治市六地蔵奈良町３９番５
 1328000167711-0000
2 　宇治市六地蔵奈良町３９番２２
 1328010027646-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考