令和6年1月12日　提出 宇治 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -25 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　高田　泰光   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市寺山台３丁目９番４ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西8.8m市道 水道、ガス、下水 新田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、８．８ ｍ市道 交通 施設 新田駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測し、地 価は安定的に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね宇治市・城陽市の住宅地域。需要者の中心は宇治市等の居住者であるが、他市からの転入も見られ る。中規模一般住宅が多い高台の地域で、新田駅を最寄り駅とするところの住宅地域としての選好性は普通程度。取引 される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺には賃貸物件等はあまり見られず、収益還元法は、後記の理由のとおり適用できなかった。本件のような住宅地 では収益性によって価格が影響を受けることは少ないものと思料され、自用目的の取引がほとんどでもあることから、 代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [133.4] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持直している。個人消費・観光は持直 し設備投資は増加、住宅投資は緩やか減少、 公共投資は高水準推移。生産は横ばい、雇用 所得緩やか改善。 地域要因に格別の変動はなく、一部で強含み の取引等も見られるが、総体的には需要は概 ね横這い傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％