令和6年1月12日　提出 宇治 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -13 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岩崎　陽   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市槇島町一ノ坪３２１番４２ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 小倉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 小倉駅北方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小倉駅北方に位置する、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域は概ね熟成しており、地域要因の特段 の変動もなく、当分は現状のまま推移すると判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇治市、城陽市内のＪＲ奈良線、近鉄京都線沿線を中心に広がる住宅地の圏域。需要者は同圏域に居住 する実需層が中心であり、圏域外からの流入は少ない。駅接近性等の交通接近条件がやや劣るため、需要並びに地価は 概ね横ばい程度である。中心となる価格帯は新築戸建住宅でおよそ３０００万円迄と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がなされている。よって、 本件鑑定評価にあたっては、画地条件等の制約により収益価格の試算を断念したことから、実証性の高い比準価格を採 用し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [103.0] 100 [131.0] [103.0] 100 97,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境は緩やかに改善している一方 、住宅投資は緩やかに減少している。物価は 前年を上回る中、個人消費は持ち直している 。 駅接近性がやや劣る住宅地であり、地域要因 に特段の変動は認められない。需要並びに、 地価は概ね横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％