令和6年1月12日　提出 綾部 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 196,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市城山町５番 ②地積 　(㎡) 13,215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:1 工場 大中規模工場が建ち 並ぶ内陸型の工業団 地 北16m市道 水道、下水 淵垣 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   360 ｍ、西   640 ｍ、南   110 ｍ、北   660 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 綾部ＩＣに近い区画整然とし た工業団地 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 淵垣駅西方 2.3km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 京都府北部の内陸型大規模工業団地である。北部の工場立地としては優位にあり、今後とも工業地として熟成が 進んでいくと予測する。府南部の工業用地の不足から、地価は上昇局面にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都府北部の大規模工業団地を中心としてその周辺の工業地域と認定した。主たる需要者は、京都縦貫 道や舞鶴若狭自動車道等の高速道路網の充実を背景として、京阪神の大企業である製造業者等となる。京都府の工業地 需要の高まりは北部にも及んできており、潜在的な需要は底堅い。定期借地契約も見られることから、中心となる価格 帯は絞り切れない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場がほとんどを占めており、貸工場の賃貸市場は形成されておらず、収益価格を求めることはで きなかった。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [108.4] 100 100 [100.0] 100 [121.8] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高速道路網の整備、京都府南部の工業地不足 を背景に、北部地域にも工業地需要が波及し ている。 綾部工業団地においては、令和４年以降、複 数の工場が順次稼働している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％