令和6年1月12日　提出 綾部 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾部 -7 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾部市大島町沓田１１番４ ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、下水 綾部 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 府道背後の住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 綾部駅西方 1.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で土地利用に格別の変化は見られず当面は現状維持と予想される。府道沿いには病院や銀行等もあ り、良好な生活利便性を有することから、地価水準は底値圏にあり、当面は横ばいにて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾部市及び隣接する福知山市東部の旧来の住宅地域である。需要者の属性は、綾部市に居住又は勤務地 を有する個人が中心となるところ、立地の良さから圏外からの転入需要も認められる。前面道路幅員が４ｍとやや狭い が、幹線道路背後に位置し、供給余地も少ないことから、地価は概ね横ばいにて推移している。市場での需要の中心と なる価格帯は、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主とする地域で、生活利便性や居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心となる。基準容 積率や周辺環境からみて経済合理性ある賃貸住宅の想定は難しく、収益還元法の適用は行わなかった。よって、市場に おける実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾部 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.7] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 綾部市の住宅地域は、市街地の平坦地に対す る需要は堅調であるが、その他のエリアでは 依然として弱含みにある。 地域要因に特段の変動はない。駅からやや距 離のある住宅地域についても、平坦地は底値 圏にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％