令和6年1月12日　提出 舞鶴 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 9-3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　宇野　行将   TEL.

鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字倉谷小字大縄１３５０番２ ②地積 　(㎡) 59,840   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 土砂災警特別区域 (70,200) 台形 1.5:1 工場 大規模工場や倉庫が 集まる市街地近郊の 工業地域 西9.5m市道、北側道 水道、下水 西舞鶴 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   180 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場等の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 280.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 西舞鶴市街地付近に位置する 工業地域 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 西舞鶴駅東方 1.5km 法令 規制 工業 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の工業地域であり、事業中の国道バイパス西舞鶴道路整備による高速道路とのアクセス向上が見込まれ る。土地利用状況に変化は少ないが設備投資回復等により地価は若干の上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 工場の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 土砂災害特別警戒区域　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都府北部及び周辺地域における工業地域である。需要者の中心は関西圏や京都府北部に事業所を必要 としている製造、物流企業等である。京都府北部の高速道路インターチェンジ付近では大規模工場用地の供給が少なく 、製造業を中心に設備投資が回復傾向あるなかで工場の新設拡張需要がみられ、工業地需要は回復傾向にある。画地規 模にばらつきがあるため取引市場で中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域周辺は、自用の工場、倉庫等を中心とする地域であり、工場等建物の賃貸市場は形成されていないため、収益 価格を求めることが出来なかった。試算価格として比準価格のみが求められたが、対象地との類似性、代替性を有する 取引事例に基づき求められた比準価格は、試算価格としての信頼性を有するものと判断される。したがって、代表標準 地との検討及び対象地の前年価格からの変動を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [108.4] 100 100 [100.0] 100 [ 92.3] [ 99.9] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府北部の工業団地において用地取得や工 場の新設等がみられ、設備投資が回復しつつ あるほか、小売業や建設業にも若干の回復傾 向が見られる。 国道バイパス事業による高速道路からのアク セス向上が見込まれ、一般的要因とあわせて 工業用地の需要が回復傾向にある。 土砂災害特別警戒区域の範囲は僅少であり、 最有効使用に影響しないため減価の必要はな く、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％