別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
舞鶴 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 5-4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　宇野　行将   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市森町１８番１５
 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(90,300)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ3		 低層の店舗兼共同住
宅が多い駅に近い商
業地域		 西16m市道 水道、下水 東舞鶴

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東舞鶴駅周辺地区土地区画整
理事業により整備された商業
地域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 東舞鶴駅南西方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 東舞鶴地区中心市街地で都市機能誘導区域内の商業地域であり、土地利用に大幅な変化は見られない。当面はほ
ぼ現状維持にて推移し、地価水準は比較的安定して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は舞鶴市及び周辺市の中心部寄り商業地域である。需要者は地元個人投資家または不動産事業者等である。
東舞鶴市街地の中心部付近に位置し、土地区画整理事業により整備された地域で比較的新しい建物が建ち並んでいる。
繁華性はやや低いが利便性に優れるため賃貸需要も安定的である。新型コロナ収束により飲食テナント需要も回復傾向
にある。規模にばらつきもあるため、需要の中心となる価格帯（総額）が見られる状況には無い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域においては店舗付賃貸マンションも多数見られるが、所有地の有効活用のため建設されたものが多く収益物件
の取引は少ない。このため、不動産取引市場における収益価格の価格指標としての規範性はさほど高くない。したがっ
て、需要者の意思決定において重要な要素となる市場における実際の取引価格に基づき求められた比準価格を重視し、
収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　舞鶴 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.7]		 [100.0]
100		 84,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小売業や建設業に若干の回復傾向も見られる
が、地元経済の先行きは不透明である。人口
減少を除き商圏の状況に大きな変化はない。


繁華性はさほど高くないがテナント店舗、賃
貸マンションともに需要は安定しており、新
型コロナ収束もあって地域要因に特に変動は
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｌ

-18		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m府道、
東6m、角地
準住居

(70,200)
b ２４Ｋ４Ｅ

-2005		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西15m市道、
南西7m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
c ２４Ｋ４Ｌ

-7		 舞鶴市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
d ２４Ｋ４Ｓ

-2028		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7.5m府道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,553 		 100
[  91.2]
89,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
89,400 
b (　           ) 
94,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
96,757 		 100
[ 111.0]
87,168 
87,200 
c (　           ) 
57,981  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
63,972 		 100
[  72.0]
88,850 
88,900 
d (　           ) 
63,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,515 		 100
[  73.5]
86,415 
86,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,600 円／㎡]  



舞鶴 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,292,204 
1,155,362 
5,136,842 
4,734,320 
402,522 		 （　0.9483）
381,712 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,952,333 円　　　　（　     43,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ3 370.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
都市機能誘導区域		 90 ％   300 ％   300 ％   182 ㎡     13.2 m x   13.8 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（２ＬＤＫ・専有面積平均約５４㎡）を想定した。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 想定建物と類似する建物も参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
2,199 
242,990 		 2.0  485,980 
1.0  242,990 

 2～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,408 
152,064 		 1.0  152,064 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
370.00 
88.2 
326.50 

547,118 		 790,108 
242,990 
⑨年額支払賃料        547,118 円　×　12ヶ月　＝　       6,565,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     326.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,565,416 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       328,271 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,237,145 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           790,108 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          47,553 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,292,204 円　　　　（　        34,573 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｓ賃
　　　　-2002		 2,470  
(   2,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,352 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,240 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,199 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｅ賃
　　　　-2001		 2,341  
(   2,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]
2,150 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
舞鶴 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 265,600 円  　　　　     66,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 196,962 円  　　　        6,565,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      531,200 円  　　　　     66,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,155,362 円　（　　　　　　         6,348 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     370.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,734,320 円  
（　　　　　        26,013 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,292,204 円      
②総費用 1,155,362 円      
③純収益　①－② 5,136,842 円      
④建物等に帰属する純収益 4,734,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 402,522 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 381,712 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,097 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,952,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市森町１８番１５
 1304000298505-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
舞鶴 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 5-4 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市森町１８番１５
 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等
都市機能誘導区域

(90,300)

1:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ3		 低層の店舗兼共同住
宅が多い駅に近い商
業地域		 西16m市道 水道、下水 東舞鶴

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東舞鶴駅周辺地区土地区画整
理事業により整備された商業
地域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 東舞鶴駅南西方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 　東舞鶴駅近くの立地条件に優れた商業地域で、土地の利用状況等に特に変化は見受けられず、今後も現状を維
持して推移し、当面の地価は安定した動きで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、舞鶴市を中心に周辺市を含む既成商業地域及び住商混在地域一帯と判定した。需要者は地元事
業者が中心である。近隣地域は東舞鶴駅に近い商業地域で、上層階は住宅利用が多く繁華性はさほど高くないが、近隣
に集客力のある商業施設が立地し、市内での競争力は高いエリアである。但し、需要者の業態により選好される規模等
が多様であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用して求めたもので、各種補修正や要因比較も妥当であ
り、現実の取引市場を反映した価格を得た。他方、近隣地域は駅前商業地域の一角に位置するものの、賃貸収益を目的
とする取引は少なく、収益価格が価格形成に及ぼす影響は相対的に低いと判断した。したがって、市場性を反映した比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　舞鶴 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     76,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.7]		 [100.0]
100		 84,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 舞鶴市の人口は減少傾向が続いている。市街
地や環境の良好な地域の地価は下げ止まり傾
向にあるが、周辺地域は下落が継続し、二極
化が進んでいる。

都市機能誘導区域内の新興商業地域で、地域
要因に特段の変動はなく、地価は安定的に推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｌ

-18		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m府道、
東6m、角地
準住居

(70,200)
b ２４Ｋ４Ｅ

-2001		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東32m府道、
南東13m、
角地
商業
地区計画等
都市機能誘導区域
(100,400)
c ２４Ｋ４Ｌ

-7		 舞鶴市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
d ２４Ｋ４Ｅ

-2005		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西15m市道、
南西7m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,553 		 100
[  91.2]
89,422 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
89,400 
b (　           ) 
92,613  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
92,706 		 100
[ 114.6]
80,895 
80,900 
c (　           ) 
57,981  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
63,972 		 100
[  76.8]
83,297 
83,300 
d (　           ) 
94,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
96,757 		 100
[ 100.0]
96,757 
96,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,600 円／㎡]  



舞鶴 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,297,133 
1,155,518 
5,141,615 
4,734,320 
407,295 		 （　0.9483）
386,238 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,046,625 円　　　　（　     44,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ3 370.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
都市機能誘導区域		 90 ％   300 ％   300 ％   182 ㎡     13.2 m x   13.8 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（２ＬＤＫ・専有面積平均約５４㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.2 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
85.0 
110.50 
2,199 
242,990 		 2.0  485,980 
1.0  242,990 

 2～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
1,410 
152,280 		 1.0  152,280 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
370.00 
88.2 
326.50 

547,550 		 790,540 
242,990 
⑨年額支払賃料        547,550 円　×　12ヶ月　＝　       6,570,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     326.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,570,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       328,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,242,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           790,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,510 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,990 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          47,553 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,297,133 円　　　　（　        34,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｅ賃
　　　　-2001		 2,341  
(   2,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
2,240 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,240 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,199 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｓ賃
　　　　-2002		 2,470  
(   2,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,470 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
舞鶴 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 265,600 円  　　　　     66,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 197,118 円  　　　        6,570,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       28,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      531,200 円  　　　　     66,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,400 円  　　　　     66,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,155,518 円　（　　　　　　         6,349 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     370.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,734,320 円  
（　　　　　        26,013 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,297,133 円      
②総費用 1,155,518 円      
③純収益　①－② 5,141,615 円      
④建物等に帰属する純収益 4,734,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 407,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 386,238 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,122 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,046,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市森町１８番１５
 1304000298505-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考