別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
舞鶴 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 5-3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市字引土小字笹浪２３３番６外
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 事務所

Ｓ5		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 東15m国道 水道、下水 西舞鶴

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西舞鶴駅前の中心商業地域 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 西舞鶴駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 西舞鶴駅前の立地条件に優れた商業地域で、長期的には需要は堅調とみられるが、アフターコロナの観光需要の
動向が未だ不透明で先が見通せない。近くで令和５年３月に客室数２０２室のビジネスホテルが開業している。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、舞鶴市とその周辺市の駅前の商業地域と判定した。需要者の属性は、主として地元の法人・個人の事業
者だが、幹線沿いの大規模地であればコンビニやロードサイド型の全国チェーンの飲食店等も含まれる。立地の優位性
から選好性は低くはないが、舞鶴市の商業中心は東舞鶴駅周辺に移行している。西舞鶴駅周辺は観光需要の回復に伴い
繁華性が向上することが期待される。中心となる価格帯は需要者の属性や敷地の規模により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は収益性が重視されるべき商業地域であるが、旧来の駅前商店街であるため、自用の店舗、事務所等も多く、
収益目的のテナント物件が市場を牽引する状況にはない。比準価格は、同一需給圏の類似地域に存する商業地域の取引
事例から求めたもので実証的であることから、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収
益価格を関連付け、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　舞鶴（府） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     76,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大都市圏の経済効果の波及で雇用状況等は改
善が見られるが、人口は減少している。地価
は一部に下げ止まりがあるが全体的には依然
下落基調である。

顧客の流れは東舞鶴駅周辺の大型商業施設に
集中し、旧来型商店街は衰退傾向にある。ス
ーパー跡地にホテルが建築され観光需要が期
待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｅ

-14		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
東5m、角地
２住居

(70,200)
b ２４Ｋ４Ｓ

-2021		 舞鶴市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,360)
c ２４Ｋ４Ｓ

-2028		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7.5m府道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
d ２４Ｋ４Ｌ

-18		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m府道、
東6m、角地
準住居

(70,200)
e ２４Ｋ４Ｅ

-2005		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西15m市道、
南西7m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,903 		 100
[  87.5]
79,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,900 
b (　           ) 
72,227  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,227 		 100
[  91.7]
78,764 
78,800 
c (　           ) 
63,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,515 		 100
[  80.8]
78,608 
78,600 
d (　           ) 
84,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
81,553 		 100
[ 101.7]
80,190 
80,200 
e (　           ) 
94,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
96,757 		 100
[ 126.1]
76,730 
76,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,800 円／㎡]  



舞鶴 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,455,830 
3,499,180 
12,956,650 
12,390,400 
566,250 		 （　0.9482）
536,918 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     10,738,360 円　　　　（　     40,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ5 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   267 ㎡      8.0 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所のビルを想定。各階フロア貸である。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 類似の建物を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,124 
305,856 		 4.0  1,223,424 
2.0  611,712 

 2～ 5		 事務所
180.00 
85.0 
153.00 
1,880 
287,640 		 3.0  862,920 
1.0  287,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
84.0 
756.00 

1,456,416 		 4,675,104 
1,762,272 
⑨年額支払賃料      1,456,416 円　×　12ヶ月　＝　      17,476,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,476,992 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,398,159 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,078,833 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,675,104 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,011 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,762,272 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         333,986 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,455,830 円　　　　（　        61,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｓ賃
　　　　-2002		 2,470  
(   2,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,245 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,204 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,124 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｇ賃
　　　　-6		 2,319  
(   2,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.5]		 100
[100.0]
2,162 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
舞鶴 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 880,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 699,080 円  　　　       17,476,992　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,408,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,499,180 円　（　　　　　　        13,106 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,390,400 円  
（　　　　　        46,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,455,830 円      
②総費用 3,499,180 円      
③純収益　①－② 12,956,650 円      
④建物等に帰属する純収益 12,390,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 566,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 536,918 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,011 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,738,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市字引土小字笹浪２３３番６
 1304000156674-0000
2 　舞鶴市字引土小字笹浪２３３番７
 1304000156675-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
舞鶴 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 5-3 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　宇野　行将   TEL.
鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市字引土小字笹浪２３３番６外
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 事務所

Ｓ5		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 東15m国道 水道、下水 西舞鶴

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西舞鶴駅前の商業地域 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 西舞鶴駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺商店街は衰退傾向にあるものの近くにホテルが新規開業しており、商業地としての繁華性に大幅な減退は見
られない。当面はほぼ現状維持にて推移し、地価水準は比較的安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は舞鶴市及び周辺市の中心部寄り商業地域である。需要者は地元事業者または地元不動産業者等である。古
くからの駅前商業地域であるがマイカー利用による周辺商業施設への顧客流出やマナイ商店街の衰退で繁華性は低下傾
向にあった。最近になって閉鎖された核店舗跡にホテルが開業し、周辺未利用地の活用も進みつつあるため、需要は回
復傾向にある。規模にばらつきもあるため、需要の中心となる価格帯（総額）が見られる状況には無い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域においてはテナントビルも見られるが、投資対象として売買される収益物件の取引は少ない。このため、不動
産取引市場における収益価格の価格指標としての規範性はさほど高くない。したがって、需要者の意思決定において重
要な要素となる市場における実際の取引価格に基づき求められた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、共通地点と
なる指定基準地の価格との検討も踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　舞鶴（府） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     76,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 小売業や建設業に若干の回復傾向も見られる
が、地元経済の先行きは不透明である。人口
減少を除き商圏の状況に大きな変化はない。


商業繁華性が減退傾向にあったが、ホテルの
新規開業等により需要が回復傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｓ

-2028		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7.5m府道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
b ２４Ｋ４Ｅ

-20		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北22m国道、
中間画地
準工

(70,200)
c ２４Ｋ４Ｅ

-2005		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西15m市道、
南西7m、角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
d ２４Ｋ４Ｌ

-7		 舞鶴市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,515 		 100
[  81.8]
77,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,600 
b (　           ) 
50,647  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,647 		 100
[  65.1]
77,799 
77,800 
c (　           ) 
94,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
96,757 		 100
[ 126.1]
76,730 
76,700 
d (　           ) 
57,981  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
63,972 		 100
[  82.0]
78,015 
78,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



舞鶴 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,497,070 
3,500,908 
12,996,162 
12,390,400 
605,762 		 （　0.9482）
574,384 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     11,487,680 円　　　　（　     43,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ5 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   267 ㎡      8.0 m x   33.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 想定建物と類似する建物も参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,149 
309,456 		 4.0  1,237,824 
2.0  618,912 

 2～ 5		 事務所
180.00 
85.0 
153.00 
1,880 
287,640 		 3.0  862,920 
1.0  287,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
84.0 
756.00 

1,460,016 		 4,689,504 
1,769,472 
⑨年額支払賃料      1,460,016 円　×　12ヶ月　＝　      17,520,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     756.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,520,192 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,401,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,118,577 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,689,504 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,143 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,769,472 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         335,350 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,497,070 円　　　　（　        61,787 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｓ賃
　　　　-2002		 2,470  
(   2,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,470 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,149 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｅ賃
　　　　-2001		 2,341  
(   2,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]
2,150 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
舞鶴 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 880,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 700,808 円  　　　       17,520,192　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,408,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,500,908 円　（　　　　　　        13,112 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,390,400 円  
（　　　　　        46,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,497,070 円      
②総費用 3,500,908 円      
③純収益　①－② 12,996,162 円      
④建物等に帰属する純収益 12,390,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 605,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 574,384 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,487,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市字引土小字笹浪２３３番６
 1304000156674-0000
2 　舞鶴市字引土小字笹浪２３３番７
 1304000156675-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考