令和6年1月12日　提出 舞鶴 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -16 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字上福井小字三田地１０３２番２ ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 の混在する住宅地域 北東5m市道 水道、下水 四所 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に隣接した市街化 調整区域内に位置する既成住 宅地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 四所駅南東方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅に一般住宅が混在する既成住宅地域で、大きな地域要因の変化はみられないことから、当面の間、土地 利用は現状を維持するものと予測する。中長期的には衰退傾向にあり、地価も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね舞鶴市及び周辺市町の辺縁部に存する既成住宅地域を中心とした圏域と判断した。需要者は本地域 に地縁・血縁性を有する近隣の居住者が中心で、外部からの転入は限定的である。市街化調整区域内の既成住宅地域で 、過疎化及び高齢化の影響を受けていることや生活利便性が劣ることなどから、需給は弱含みで推移している。周辺の 土地取引数は少なく、親族間などの事情を有する取引も多いことから、取引の中心価格帯の把握は困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において生起した取引事例を収集し、価格牽連性が認められる事例を選択して試算し たものであり、実証的で規範性が高いものと判断した。また本地域は市街化調整区域内に位置する既成住宅地域であり 、戸建住宅及び共同住宅に係る賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用できなかった。よって本件にお いては比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 73.7] [100.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。臨海型貿易・工業都市で、 舞鶴港国際ふ頭では貨物需要増大に対応した 拡張工事が進行中。市内の土地需要は総じて 弱含んでいる。 大きな地域要因の変化はみられない。過疎化 及び高齢化の影響を受けていることや生活利 便性が劣ることなどから、需給は弱含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％