令和6年1月12日　提出 舞鶴 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -12 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　崇彦   TEL.

鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字上安久小字洲崎６５１番３６ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか倉庫 、食品工場等が混在 する地域 南西12m国道 水道、下水 西舞鶴 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 舞鶴西港の伊佐津川河口付近 に位置する既成住宅地域 街 路 基準方位　北１２ｍ 国道 交通 施設 西舞鶴駅北西方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられず、今後も土地利用は安定的に推移するものと予測する。 海に近く、豪雨や高潮による水害リスクがあることから、需給は弱含みで、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西舞鶴地区を中心とした舞鶴市内に位置する住宅地域の圏域と判断した。中心となる需要者は水産 関連従事者等の地縁や血縁を有する者が中心で、圏外からの転入は少ない。伊佐津川河口付近に位置し、豪雨や高潮に よる水害リスクがあることなどから、需給は弱含みで、地価は下落傾向で推移している。周辺の土地取引数は少ないこ とに加え、親族間などの事情を有する取引も多いことから、取引の中心価格帯の把握は困難であった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内において生起した取引事例を豊富に収集し、類似性の認められる適切な事例を選択して試算し たものであり、実証的で規範性に優れた価格である。また本地域は自用の戸建住宅が中心で賃貸市場が成熟しておらず 、経済合理性を有する賃貸住宅を想定することが困難であったため、収益価格は試算できなかった。よって本件におい ては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [103.0] 100 [140.5] [100.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。臨海型貿易・工業都市で、 舞鶴港国際ふ頭では貨物需要増大に対応した 拡張工事が進行中。市内の土地需要は総じて 弱含んでいる。 伊佐津川河口付近に位置し、豪雨や高潮によ る水害リスクがあることなどから、需給は弱 含みで、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％