別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
舞鶴 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 -6 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市字倉谷小字滝元１３１６番４
 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 西9m市道 水道、下水 西舞鶴

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後の住宅地域 街

路		 基準方位　北９ｍ市
道		 交通

施設		 西舞鶴駅北東方

1.7km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 　共同住宅も見られる白鳥街道背後の地域で、今後も住宅地域としての成熟度を高めつつ推移すると予測し、当
面の地価は微減程度の動きと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、西舞鶴地区を中心とする舞鶴市内の住宅地域一帯と判定した。需要者は当該圏域に地縁的選好
性を有する地元居住者が主体である。西舞鶴駅周辺では新規の宅地供給が継続して見られ、近隣地域はこれら新規分譲
地と競合関係にあるほか、駅徒歩圏の住宅地と比較した場合の選好性にはやや劣るものと考察する。需要の中心となる
価格帯は、土地のみで１，０００～１，５００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反
映した価格を得た。収益価格は、賃貸用共同住宅を想定して求めたものであるが、当該地域は自用目的での取引を主体
とした地域で、元本価値に見合う賃料を収受できないため、低位に求められたと判断する。したがって、説得力の高い
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　舞鶴 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,800 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.9]		 [100.0]
100		 61,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 舞鶴市の人口は減少傾向が続いている。市街
地や環境の良好な地域の地価は下げ止まり傾
向にあるが、周辺地域は下落が継続し、二極
化が進んでいる。

近隣地域内において、２年続けて新築の共同
住宅が竣工している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｅ

-10		 舞鶴市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.8m市道、
東6.8m、
準角地
２中専

(70,200)
b ２４Ｋ４Ｅ

-11		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２４Ｋ４Ｓ

-2032		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ２４Ｋ４Ｓ

-2023		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４Ｋ４Ｓ

-2024		 舞鶴市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
51,333 		 100
[  83.3]
61,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,600 
b (　           ) 
57,337  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,337 		 100
[  92.9]
61,719 
61,700 
c (　           ) 
69,566  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,566 		 100
[ 111.8]
62,224 
62,200 
d (　           ) 
57,702  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,702 		 100
[  94.1]
61,320 
61,300 
e (　     60,606) 
60,606  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,606 		 100
[  98.0]
61,843 
61,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,700 円／㎡]  



舞鶴 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,719,616 
677,258 
3,042,358 
2,769,870 
272,488 		 （　0.9732）
265,185 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,642,234 円　　　　（　     24,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   231 ㎡     12.1 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（平均専有面積約４０㎡）の２階建て共同住宅、平面駐車場４台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,306 
156,720 		 1.0  156,720 
1.0  156,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

313,440 		 313,440 
313,440 
⑨年額支払賃料        313,440 円　×　12ヶ月　＝　       3,761,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,761,280 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　       ％　＝　　       263,290 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,641,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           313,440 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,915 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          313,440 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          74,711 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,719,616 円　　　　（　        16,102 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｅ賃
　　　　-4		 1,363  
(   1,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,323 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,335 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,306 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ４Ｅ賃
　　　　-5		 1,095  
(   1,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,369 
c ２４Ｋ４Ｌ賃
　　　　-3		 1,028  
(   1,004) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,285 
舞鶴 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,300 円  　　　　     38,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 117,158 円  　　　        3,905,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      304,800 円  　　　　     38,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        76,200 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         677,258 円　（　　　　　　         2,932 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,769,870 円  
（　　　　　        11,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,719,616 円      
②総費用 677,258 円      
③純収益　①－② 3,042,358 円      
④建物等に帰属する純収益 2,769,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 272,488 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 265,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,642,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市字倉谷小字滝元１３１６番４
 1304000063263-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
舞鶴 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
舞鶴 -6 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　久木　圭史   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 舞鶴市字倉谷小字滝元１３１６番４
 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 西9m市道 水道、下水 西舞鶴

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 白鳥街道背後の住宅地域 街

路		 基準方位北９ｍ市道 交通

施設		 西舞鶴駅北東方

1.7km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後の住宅地域で、農地も散見される。未利用地の宅地化がみられるものの、土地利用に影響を与える
要因変化は特に見受けられず、今後も現状維持を予測する。地価水準は緩やかな下落で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西舞鶴の市街地を中心とした住宅地域。需要者は市内居住または通勤する個人が中心であり、周辺地域
や他地域からの転入も一部みられる。当該地域周辺の住宅需要は比較的堅調であるが、分譲開発等の供給圧力もあり、
地価水準は緩やかな下落で推移している。市場の中心価格は土地総額で１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅で
総額３０００万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場におけ
る実態を反映している。当該地域は、賃貸アパート等もみられるが、自己使用目的の取引が中心であり、土地価格に見
合う賃貸市場が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に
とどめ、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　舞鶴 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,800 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.9]		 [100.0]
100		 61,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 舞鶴市は人口減少が進む中、地元経済も低迷
気味であり、地価水準は弱含みで推移してい
るものの、中心部は堅調である。


市街地の既成住宅地域として地域要因に変動
はなく、地価は緩やかな下落で推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 舞鶴 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｅ

-2002		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居

(60,200)
b ２４Ｋ４Ｓ

-2023		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２４Ｋ４Ｅ

-14		 舞鶴市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
東5m、角地
２住居

(70,200)
d ２４Ｋ４Ｅ

-24		 舞鶴市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,311  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
61,467 		 100
[ 100.0]
61,467 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,500 
b (　           ) 
57,702  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,702 		 100
[  92.2]
62,584 
62,600 
c (　           ) 
72,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
69,903 		 100
[ 114.1]
61,265 
61,300 
d (　           ) 
51,769  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
51,769 		 100
[  85.1]
60,833 
60,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,700 円／㎡]  



舞鶴 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,716,378 
659,332 
3,057,046 
2,769,870 
287,176 		 （　0.9732）
279,480 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,946,383 円　　　　（　     25,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
舞鶴 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   231 ㎡     12.1 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用等を勘案し、平均専有面積４０㎡の１ＬＤＫタイプに駐車場平面４台を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,319 
158,280 		 1.0  158,280 
1.0  158,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

316,560 		 316,560 
316,560 
⑨年額支払賃料        316,560 円　×　12ヶ月　＝　       3,798,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,798,720 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　       ％　＝　　       303,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,638,822 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           316,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,912 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          316,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          74,644 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,716,378 円　　　　（　        16,088 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｅ賃
　　　　-4		 1,363  
(   1,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,363 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,348 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,319 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ４Ｌ賃
　　　　-5		 1,301  
(   1,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,442 
c ２４Ｋ４Ｌ賃
　　　　-4		 1,183  
(   1,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,245 
舞鶴 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,300 円  　　　　     38,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 118,282 円  　　　        3,942,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      304,800 円  　　　　     38,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        57,150 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         659,332 円　（　　　　　　         2,854 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,769,870 円  
（　　　　　        11,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,716,378 円      
②総費用 659,332 円      
③純収益　①－② 3,057,046 円      
④建物等に帰属する純収益 2,769,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 287,176 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 279,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,210 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,946,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 舞鶴 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　舞鶴市字倉谷小字滝元１３１６番４
 1304000063263-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考