令和6年1月12日　提出 舞鶴 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舞鶴 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々　勝英   TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 舞鶴市字余部上小字余部上７６番６ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 東舞鶴 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中舞鶴地区の住宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 東舞鶴駅西方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　舞鶴市東西の中心市街地から離れた既成住宅地域で、土地の利用状況に特に変化は見受けられない。中長期的 にはやや衰退傾向で推移し、当面の地価は微減程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、中舞鶴地区を中心とする舞鶴市内の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は当該圏域に地縁 性を有する地元居住者である。近隣地域が存する中舞鶴地区は、舞鶴市の東西中心市街地への接近性に劣ることから、 総じて選好性の低いエリアで、地価も弱含みで推移している。中古物件の取引が主体であり、需要の中心となる価格帯 は、５０坪程度の土地で６００万円前後、中古の戸建物件で総額１，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例を採用して求めたもので、現実の取引市場を反 映した説得力のある価格を得た。なお、近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、投 資採算性に見合う賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法は適用していない。したがって、市場性を反映した比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　舞鶴 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [187.5] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 舞鶴市の人口は減少傾向が続いている。市街 地や環境の良好な地域の地価は下げ止まり傾 向にあるが、周辺地域は下落が継続し、二極 化が進んでいる。 地域要因に特段の変動はないが、舞鶴市東西 の市街地から離れて選好性に劣るため、需要 は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％