令和6年1月12日　提出 福知山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 9-1 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字長田小字大野下２７５５番１外 ②地積 　(㎡) 905   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 事務所兼作業場 Ｓ2 事業所等のほか、住 宅も見られる工業地 域 南東6.8m市道、南西側道 水道、下水 石原 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 事業所用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工業団地周辺に位置し 事業所のほか住宅地等もみら れる地域。 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 石原駅南方 2.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事業所のほか一般住宅等も混在する地域として推移するものと予測する。街路条件等が劣るものの工業用地の需 要は適度にあり地価は横ばいで推移するものと思料する。今後、建築費の動向等に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 事業所用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、主として福知山市及びその周辺の市町の圏域で、中小工場用地等と代替関係が認められる。需要者の 中心は、既存の大規模工場と関連性のある事業者又は同市内等の事業者等で、圏外からの需要者は少ない。対象標準地 は街路条件等で競争力に劣るものの工業用地の需要が一定程度認められる。京都府北部全体の工場用地等の取引件数は 少なく、価格もまちまちで、近隣地域内の需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、対象標準地の存する同市内の価格牽連性の高い工業地の事例を中心に試算しており実証的で市場性を反 映した価格である。一方、収益還元法は、近隣地域周辺では自用の工場、倉庫等が殆どで、貸工場等がみられず賃貸市 場が形成されていないため、適用しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [108.4] 100 100 [100.0] 100 [ 70.6] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工場の業況は回復傾向で、不動産需要も堅調 。新規供給は少なく、工業地の取引は総じて 少ない。特に大規模画地には希少性が認めら れる。 地域要因に変動はないが、一般的要因の影響 や街路条件等の劣るものの工業地の需要は適 度に認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％