別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福知山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福知山 5-5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.
鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福知山市字裏ノ４４番２７
 ②地積
　(㎡)		 71  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ既成
商業地域		 西8.6m市道 水道、ガス、下水 福知山

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地に位置する旧来か
らの既成商業地域		 街

路		 ８．６ｍ市道 交通

施設		 福知山駅北東方

520m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。駅南
地区等に比較して選好性が劣り、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福知山市及びその周辺市で、京都府北部の駅接近の良好な商業地域である。需要者は同圏域に地縁的選好
性を有し、店舗、事務所等の用地を需要する事業者等である。福知山市内の需要の中心は、駅北側の既存商業地域から
駅南周辺や国道９号沿線に移行しつつある。立地条件や画地規模等、個別的な要因に大きなばらつきがあり、商業地域
としては衰退傾向にあるという市場動向にも影響され、需要の中心となる価格帯の把握は困難であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸需要が弱含みで賃料水準が低位であることから、商業物件は自用としての取引が中心となっている。比準価格は規
範性のある取引事例を採用して試算を行っており、市場性を十分に反映している。収益価格は商業地の価格水準把握に
おいて理論的に収益性を把握しうる価格であるが、賃貸市場が弱含みなため低位に試算された。従って、比準価格を重
視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福知山 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,400 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.6]		 [100.0]
100		 64,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福知山市商業地の不動産市場は、全般的に弱
含み傾向が継続している。



地域要因に大きな変動はない。需要は弱含み
である。駅南地区と比較して選好性が低い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福知山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｋ

-14		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南18m府道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ４Ｈ

-2004		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ２４Ｋ４Ｈ

-18		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m府道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２４Ｋ４Ｈ

-13		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e ２４Ｋ４Ｈ

-2002		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5.2m市道、
中間画地
商業

(100,312)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,700  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,156 		 100
[ 112.3]
68,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,700 
b (　           ) 
75,717  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,748 		 100
[ 112.5]
65,554 
65,600 
c (　           ) 
53,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,235 		 100
[  79.2]
67,216 
67,200 
d (　           ) 
64,365  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
65,891 		 100
[  97.0]
67,929 
67,900 
e (　           ) 
74,405  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
73,202 		 100
[ 112.3]
65,184 
65,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     67,000 円／㎡]  



福知山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,307,326 
443,411 
1,863,915 
1,744,820 
119,095 		 （　0.9465）
112,723 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,348,396 円　　　　（　     33,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福知山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 57.00 ＬＳ3 137.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   71 ㎡      5.0 m x   14.3 m  前面道路：市道     　   8.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階を住宅とする店舗付住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.00 
100.0 
57.00 
1,773 
101,061 		 4.0  404,244 
2.0  202,122 

 2～ 3		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,224 
48,960 		 1.0  48,960 
1.0  48,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
137.00 
100.0 
137.00 

198,981 		 502,164 
300,042 
⑨年額支払賃料        198,981 円　×　12ヶ月　＝　       2,387,772 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     137.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,387,772 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       143,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,244,506 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           502,164 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,720 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          300,042 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          58,100 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,307,326 円　　　　（　        32,498 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｈ賃
　　　　-1		 1,571  
(   1,568) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,848 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,773 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｋ賃
　　　　-4		 2,050  
(   2,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,830 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福知山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,800 円  　　　　     24,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 95,511 円  　　　        2,387,772　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,600 円  　　　　     24,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         443,411 円　（　　　　　　         6,245 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     137.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,744,820 円  
（　　　　　        24,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,307,326 円      
②総費用 443,411 円      
③純収益　①－② 1,863,915 円      
④建物等に帰属する純収益 1,744,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 119,095 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,723 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,348,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福知山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福知山市字裏ノ４４番２７
 1305000223938-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
福知山 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福知山 5-5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　宇野　行将   TEL.
鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福知山市字裏ノ４４番２７
 ②地積
　(㎡)		 71  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ既成
商業地域		 西8.6m市道 水道、ガス、下水 福知山

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一般住宅等も見られる既成商
業地域		 街

路		 ８．６ｍ市道 交通

施設		 福知山駅北東方

520m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅北側幹線道路背後に位置する既成商業地域であり、小規模な画地が多く住宅地も増えつつある。中長期的には
商業繁華性の低下が予測されるが併用住宅地需要が見込まれ、地価はやや下落傾向と予測した。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は福知山市及び周辺市の混在住宅地も含む幹線道路背後の商業地域である。小規模な画地が多く住宅地に転
用されるケースも見られる。店舗併用住宅地の需要者は地元個人事業者が中心となっている。繁華性は低いが中心商業
地やＪＲ福知山駅への接近性は良好であり、近くに大規模な店舗が進出したこともあって、弱含みであるものの商業地
需要はある程度見込まれる。規模にばらつきもあるため需要の中心となる価格帯（総額）が見られる状況にはない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域においてはテナントビルも見られるが、所有地の有効活用のため建設されたものが多く収益物件の取引は少な
い。このため、不動産取引市場における収益価格の価格指標としての規範性はさほど高くない。したがって、需要者の
意思決定において重要な要素となる市場における実際の取引価格に基づき求められた比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福知山 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,400 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.6]		 [100.0]
100		 64,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 福知山市の人口は微減で世帯数は若干増加し
ており、不動産需要は住宅地を中心に場所に
よっては回復傾向にある。商圏状況に特段の
変更はない。

周辺状況に特段の変更はなく、地域要因に大
幅な変動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福知山 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ４Ｋ

-14		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 南18m府道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４Ｋ４Ｈ

-2004		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ２４Ｋ４Ｋ

-26		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
東5.6m、
二方路
近商

(90,200)
d ２４Ｋ４Ｈ

-18		 福知山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m府道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２４Ｋ４Ｋ

-1		 福知山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,700  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,156 		 100
[ 114.4]
67,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,400 
b (　           ) 
75,717  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,748 		 100
[ 110.3]
66,861 
66,900 
c (　           ) 
68,274  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
67,191 		 100
[  99.0]
67,870 
67,900 
d (　           ) 
53,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,235 		 100
[  84.1]
63,300 
63,300 
e (　           ) 
39,325  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,010 		 100
[  57.6]
67,726 
67,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,900 円／㎡]  



福知山 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,308,245 
443,649 
1,864,596 
1,744,820 
119,776 		 （　0.9465）
113,368 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,361,833 円　　　　（　     33,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福知山 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 57.00 ＬＳ3 137.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   71 ㎡      5.0 m x   14.3 m  前面道路：市道     　   8.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階及び３階は住宅とする店舗併用住宅の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.00 
100.0 
57.00 
1,773 
101,061 		 4.0  404,244 
2.0  202,122 

 2～ 3		 住宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,225 
49,000 		 1.0  49,000 
1.0  49,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
137.00 
100.0 
137.00 

199,061 		 502,244 
300,122 
⑨年額支払賃料        199,061 円　×　12ヶ月　＝　       2,388,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     137.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,388,732 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       143,324 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,245,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           502,244 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          300,122 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          58,116 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,308,245 円　　　　（　        32,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ４Ｈ賃
　　　　-2001		 3,367  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[180.0]		 100
[100.0]
1,871 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,773 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ４Ｓ賃
　　　　-2002		 2,470  
(   2,459) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,764 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福知山 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,800 円  　　　　     24,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 95,549 円  　　　        2,388,732　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,600 円  　　　　     24,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         443,649 円　（　　　　　　         6,249 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     137.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,744,820 円  
（　　　　　        24,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,308,245 円      
②総費用 443,649 円      
③純収益　①－② 1,864,596 円      
④建物等に帰属する純収益 1,744,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 119,776 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 113,368 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,597 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,361,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福知山 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福知山市字裏ノ４４番２７
 1305000223938-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考