令和6年1月12日　提出 福知山 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -14 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　久木　圭史   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字岩間小字下戸６８８番 ②地積 　(㎡) 585   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 付議１５既存集落 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南5m市道、背面道 水道、下水 福知山 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 自己の用に供する専用住宅等 については建築が可能な地域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 福知山駅南東方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 付議１５既存集落 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い集落地域であり、土地利用に影響を与える要因の変化は特に見受けられず、今後も現状が維持さ れると予測する。地価水準は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福知山市及び周辺市の農家集落的な住宅地域を中心とした地域。需要者は地縁性を有する個人がほとん どであり、他地域からの転入は少ない。当該地域の需要は限定的となり、地価水準は依然として弱さが見られる。取引 件数が少なく、それぞれの個別性が高いため市場の中心価格の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の規範性を有する取引事例を採用し、適切に補修正を行った上で試算しており、市場におけ る実態を反映している。当該地域は、農家集落的な住宅地域で、合理的な賃貸経営が想定できず、自己使用目的の取引 が支配的であることから、収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,980 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [ 79.8] [100.0] 100 9,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福知山市は人口減、高齢化が進んでいるが、 府北部の中核都市であり、工業団地等には景 況感がある。需給動向は一部に強さも見られ る。 郊外の農家集落地域であり、地域要因に変動 はなく、地価は緩やかな下落で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％