令和6年1月12日　提出 福知山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -13 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 7,970 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市大字私市小字西ケ端７番 ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 付議１５既存集落 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地が混 在する府道沿いの住 宅地域 南西12m府道、北側道 水道、下水 石原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ府道 交通 施設 石原駅北方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 付議１５既存集落 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来の農家住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する、土地需要は希薄で、地価水準は緩やかな下 落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,970 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福知山市及びその周辺市町の市街化調整区域に形成された農家集落地域である。需要者の属性は、地縁 性を有する者が主となり、外部地域からの転入は少ない。近年の少子高齢化もあいまって、市内中心部から距離のある 農家集落地域の土地需要は低位にある。需要の中心となる価格帯については、取引件数が少なく把握できる状況にない 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落地域であることから、自用目的の取引が中心となり、収益物件の需要は殆ど見られない。そのため 賃貸用建物の想定は現実的とはいえず、収益還元法は適用しないこととした。よって、市場における実際の取引価格に 基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [125.4] [100.0] 100 7,970  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,980 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少を背景に農家住宅地域の地価は下落 傾向が続く。廃校の佐賀小学校が令和３年１ ０月に「足立音衛門里山ファクトリー」に生 まれ変わった。 既成の農家住宅地域で、地域要因に特段の変 動はなく、不動産市場は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％