令和6年1月12日　提出 福知山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -10 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　藤原　陽   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市東平野町１３２番 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 石原 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした高台の住宅地 域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 石原駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地域として熟成し、現状のまま推移するものと予測する。需要は新興分譲などの影響によりやや弱含 み、地価は横ばいないしやや下落傾向で推移すると思料する。今後、建築費の動向等に留意する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね福知山市を中心とする圏域で、同市内の住宅地と代替関係が認められる。需要者の中心は、同市 内の居住者であるが、一部で圏外からの居住者もみられる。近隣地域は区画整然とした住宅地域であるが、新興分譲住 宅地の供給がみられることや駅周辺の利便性の良い住宅地に比し競争力はやや劣り、需要はやや弱含んでいる。需要の 中心となる価格帯は土地で１，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、最寄り駅等が類似した同市内の事例を相互に関連付け試算し、市場性を反映した実証的な価格である。 収益還元法は、対象標準地の存する地域は戸建住宅用に開発された住宅団地内であり共同住宅の想定は非現実的である ため、適用しなかった。近隣地域は居住快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的である。以上より 、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数はやや減少傾向。周辺部で過疎 化や高齢化が進行中。需要は適度にみられ地 価はほぼ横ばい。一部地価上昇地点もみられ る。 地域要因に変動はないが、一般的要因により 需要は適度に認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％