別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都西京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 5-4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　薫   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区大枝塚原町３番１４２外
 ②地積
　(㎡)		 1,266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)

（その他）
高度2種最高15m


(60,290)
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所、マン
ション等の混在する
商業地域		 北東22m国道 水道、ガス、下水 桂

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 桂駅南西方

3.6km		 法令

規制		 準住居
(60,290)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに店舗や営業所等が見られる商業地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。人流
は戻っており需要は回復傾向、地価は当面緩やかながら上昇傾向に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西京区をはじめ周辺市区等に所在して、幹線道路や準幹線道路沿いに広がる路線型商業地域の一帯。需要
者の中心は店舗や営業所等を目的とする地元の中小企業や個人事業者、全国展開するチェーン店等である。行動制限が
大幅に緩和されて人流が戻っており商業地需要も回復傾向にある。画地規模等により価格にバラつきは見られるが、土
地１３００㎡程度で２億円前後の物件が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には収益ビルや貸店舗等が見受けられ賃貸市場は形成されているが自用の店舗やビル、定期借地等も多い。需要者
にとって収益性は取得価格の指標となるため収益価格は重視すべきであるが、市場では自用目的での取引も多く、類似
性を有する取引事例から試算した比準価格は実証的でより規範性が高い。そこで、本件では比準価格を重視し、これに
収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    246,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[173.3]		 [100.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響は薄れ、人流も戻っており
商業地需要は回復。市場は活性化するも立地
条件や画地条件等による選別化の傾向は依然
として強い。

インバウンドの影響を受ける地域ではないが
、幹線沿いで出店意欲はあり店舗の入れ替え
も早い。需要は回復傾向、地価は緩やかなが
ら上昇に転じた。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｇ

-25		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西22m国道、
西6m、角地
近商
高度1種最高31m
(100,300)
b ２４Ｋ２Ｊ

-4		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西25m市道、
南東7.5m、
角地
２住居
高度2種最高20m
(70,300)
c ２４Ｋ２Ｋ

-119		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(60,300)
d ２４Ｋ２Ｅ

-14		 京都市西京区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西27m国道、
南4m、角地
２住居
高度2種最高15m
(60,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
260,892  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
259,858 		 100
[ 179.4]
144,848 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
264,601  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
261,518 		 100
[ 171.8]
152,222 
152,000 
c (　           ) 
281,542  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
288,299 		 100
[ 182.0]
158,406 
158,000 
d (　           ) 
239,678  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.2]
278,708 		 100
[ 174.4]
159,810 
160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +66.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +62.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +66.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



京都西京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,527,028 
3,432,780 
12,094,248 
6,160,360 
5,933,888 		 （　0.9753）
5,787,321 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    125,811,326 円　　　　（　     99,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度2種最高15m
 60 ％   300 ％   290 ％   1,266 ㎡     52.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等を考慮し、低層の路線商業型の店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
2,255 
1,353,000 		 8.0  10,824,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,353,000 		 10,824,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,353,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,236,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,236,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       811,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,424,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,824,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,828 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,527,028 円　　　　（　        12,265 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｋ（賃
）
　　　　-1		 3,027  
(   2,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
2,402 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,255 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２Ｋ（賃
）
　　　　-102		 2,136  
(   2,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,094 
c ２４Ｋ２Ｋ（賃
）
　　　　-103		 2,562  
(   2,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,308 
京都西京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,000 円  　　　　     91,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 487,080 円  　　　       16,236,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,529,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      776,900 円  　　　　     91,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,432,780 円　（　　　　　　         2,712 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,160,360 円  
（　　　　　         4,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,527,028 円      
②総費用 3,432,780 円      
③純収益　①－② 12,094,248 円      
④建物等に帰属する純収益 6,160,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,933,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,787,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    125,811,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区大枝塚原町３番１４２
 1308001147873-0000
2 　京都市西京区大枝塚原町３番１４３
 1308001147874-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都西京 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 5-4 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区大枝塚原町３番１４２外
 ②地積
　(㎡)		 1,266  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)

（その他）
高度2種最高15m


(60,290)
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所、マン
ション等の混在する
商業地域		 北東22m国道 水道、ガス、下水 桂

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 沿道型サービス施設地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 桂駅南西方

3.6km		 法令

規制		 準住居
(60,290)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗やマンション等が存する商業地域。沓掛ＩＣまで１．３㎞程度で、昼間の交通量も多く交通・接近条
件や環境条件は概ね良好である。標準的使用等が大きく変動する可能性は低く現状維持で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型サービス施設地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの商業地域が概ね該当する。典型的な需要者は飲食店等の事
業者や不動産業者等が考えられる。沓掛ＩＣまで車で数分、昼間１２時間の交通量も直近調査で３万台を超え、店舗の
連担性も概ね良好である。新型コロナが収益性に悪影響を及ぼした時期もあったが、現在収益性は回復途上にある。用
途等の違いで取引規模に幅があり、収益の回復傾向にも違いがあることから、近隣地域の中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、新型コロナで一時低迷した収益性が回復傾向にあるものの、なお途上であること等を反映して低位になっ
たと思料する。比準価格は幹線・準幹線道路沿線の商業地域における取引事例を基に試算した。取引においては回復予
測等は比較的短期に価格に反映される傾向がある。こうした性格の差が価格の差に表れたものと思料する。以上を踏ま
え、本件においては比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検討も行って鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    246,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[173.3]		 [100.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は持ち直している。物価は前年を上
回る状況にある。全体的に収益性は堅調な動
きを見せており、不動産市況も概ね順調な状
況にある。

飲食店舗等の収益性は回復傾向にあり、一般
的要因の影響もあって地価は若干ながら上昇
が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｒ

-12		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西25m市道、
南7.5m、東7m、
三方路
２中専
高度1種最高15m
(70,200)
b ２４Ｋ２Ｋ

-105		 京都市西京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南16m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(80,300)
c ２４Ｋ２Ｏ

-21		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m府道、
南西5.8m、
準角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
d ２４Ｋ３Ｐ

-102		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m府道、
西15m、角地
近商
高度4種最高20m
(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,190  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
143,507 		 100
[  99.9]
143,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
154,595  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
155,523 		 100
[ 100.0]
155,523 
156,000 
c (　           ) 
174,723  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.0]
188,960 		 100
[ 109.7]
172,252 
172,000 
d (　           ) 
143,924  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
142,827 		 100
[  97.5]
146,489 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



京都西京 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,595,884 
3,434,940 
12,160,944 
6,160,360 
6,000,584 		 （　0.9753）
5,852,370 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    127,225,435 円　　　　（　    100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
沿道型サービス施設 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度2種最高15m
 60 ％   300 ％   290 ％   1,266 ㎡     52.0 m x   29.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用及び対象標準地の画地条件等を勘案の上、鉄骨造低層店舗と判定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
2,265 
1,359,000 		 8.0  10,872,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,359,000 		 10,872,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,359,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,308,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,308,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       815,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,492,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,872,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         103,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,595,884 円　　　　（　        12,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｅ（賃
）
　　　　-2		 2,853  
(   2,846) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,690 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,265 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２Ｋ（賃
）
　　　　-103		 2,562  
(   2,549) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
2,282 
c ２４Ｋ２Ｎ（賃
）
　　　　-4		 1,455  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,257 
京都西京 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 457,000 円  　　　　     91,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 489,240 円  　　　       16,308,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,529,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      776,900 円  　　　　     91,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,400 円  　　　　     91,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,434,940 円　（　　　　　　         2,713 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,160,360 円  
（　　　　　         4,866 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,595,884 円      
②総費用 3,434,940 円      
③純収益　①－② 12,160,944 円      
④建物等に帰属する純収益 6,160,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,000,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,852,370 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,225,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区大枝塚原町３番１４２
 1308001147873-0000
2 　京都市西京区大枝塚原町３番１４３
 1308001147874-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考