別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都西京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.
鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 562,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区川島有栖川町５０番１
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗の中に金融機関
等が見られる駅前の
商業地域		 北（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 桂駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場接面 交通

施設		 桂駅駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 阪急京都線桂駅の駅前広場にある商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持する
ものと予測する。景気動向等に左右されるが、今後の需給はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    588,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    398,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市西京区等の阪急京都線沿線を中心とする商業地域である。需要者は、同一需給圏内で事業を営む法
人のほか、不動産投資目的の投資家など多様である。低金利等を背景に不動産投資需要は引き続き堅調に推移している
なか、良好な商業背後地を抱える駅前商業地として相対的稀少性が認められることから、需給動向は強含みで推移して
いる。規模等の条件が様々であるため、市場での中心的価格帯を見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己用物件のほかに賃貸用物件も見られる駅前の商業地域であり、取引価格の水準を中心としつつ収益性に
よる検討を加味した価格形成がなされているものと判断される。よって、信頼性の高い取引事例に基づき試算されてお
り、市場の実態をより反映して相対的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    327,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.8]		 [100.0]
100		 567,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市西京区の総人口は減少傾向にある。不
動産に対する投資需要は依然として堅調で、
相対的稀少性のある商業地域の地価は強含み
で推移。

空室であった駅前ビルのテナントが埋まるな
ど、繁華性は維持している。駅前商業地の相
対的稀少性により需給は強含みとなっている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｋ

-106		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b ２４Ｋ２Ｋ

-116		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11m市道、
北6m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,300)
c ２４Ｋ２Ｊ

-1		 向日市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m府道、
東5m、角地
近商

(90,200)
d ２４Ｋ２Ｋ

-107		 向日市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12.3m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２４Ｋ２Ｎ

-31		 長岡京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.8m市道、
南3m、角地
近商

(90,288)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
576,810  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
606,227 		 100
[  92.2]
657,513 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
658,000 
b (　           ) 
544,431  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
565,670 		 100
[  92.1]
614,191 
614,000 
c (　           ) 
393,631  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
389,809 		 100
[  75.1]
519,053 
519,000 
d (　           ) 
433,181  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
450,075 		 100
[  80.4]
559,795 
560,000 
e (　           ) 
396,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
401,097 		 100
[  68.2]
588,119 
588,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    588,000 円／㎡]  



京都西京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,244,040 
5,638,074 
18,605,966 
13,545,000 
5,060,966 		 （　0.9556）
4,836,259 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    120,906,475 円　　　　（　    398,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 ＲＣ5 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   304 ㎡     16.3 m x   18.8 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域特性、画地条件等を考慮して中層店舗兼事務所（部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 中層店舗兼事務所として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
74.0 
133.20 
3,888 
517,882 		 10.0  5,178,820 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
180.00 
78.0 
140.40 
2,974 
417,550 		 6.0  2,505,300 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
180.00 
78.0 
140.40 
2,799 
392,980 		 6.0  2,357,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
77.2 
694.80 

2,114,372 		 14,757,760 
0 
⑨年額支払賃料      2,114,372 円　×　12ヶ月　＝　      25,372,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     694.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,372,464 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,268,623 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,103,841 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,757,760 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         140,199 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,244,040 円　　　　（　        79,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｅ（賃
）
　　　　-6		 3,747  
(   3,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,965 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,888 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２Ｅ（賃
）
　　　　-14		 4,030  
(   4,014) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,040 
c ２４Ｋ２Ｋ（賃
）
　　　　-1		 3,027  
(   2,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,760 
京都西京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,290,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 761,174 円  　　　       25,372,464　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,329,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,827,500 円  　　　　    215,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,638,074 円　（　　　　　　        18,546 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 215,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,545,000 円  
（　　　　　        44,556 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,244,040 円      
②総費用 5,638,074 円      
③純収益　①－② 18,605,966 円      
④建物等に帰属する純収益 13,545,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,060,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,836,259 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,909 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,906,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     398,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区川島有栖川町５０番１
 1308000209788-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都西京 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 5-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　左近　宏崇   TEL.
鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 561,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区川島有栖川町５０番１
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,300)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ5		 店舗の中に金融機関
等が見られる駅前の
商業地域		 北（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 桂駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場接面 交通

施設		 桂駅駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、駅前ロータリー接面の商業地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。
地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    587,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    384,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西京区を中心に京都市、向日市、長岡京市に存する商業地域の範囲。需要者は地元企業のほか、不
動産投資を目的とする法人等である。需要はターミナル駅の駅前の希少立地により強含みである。規模は需要者ごとに
異なり、供給も少ないことから、価格は個別的に形成される傾向にあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、市場における取引価格を重視しつつも、収益性や投資採算性を意識した価格形
成が認められることから、収益価格も検証手段として有効な価格である。したがって、比準価格を標準に、収益価格を
関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長岡京 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    327,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.8]		 [100.0]
100		 558,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、高齢化も進行している。利便性
の良好な地域を中心に需給は堅調である。一
方で地域的な二極化傾向は継続している。


駅前の商業地であり地域要因に大きな変動は
ない。希少性を有し地価は上昇傾向にて推移
している。


個別的要因に変動は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｌ

-101		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.5m府道、
東7.5m、角地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,500)
b ２４Ｋ１Ｃ

-107		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
西5.9m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,390)
c ２４Ｋ１Ｃ

-23		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.8m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,288)
d ２４Ｋ１Ｌ

-108		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.5m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,240)
e ２４Ｋ１Ｂ

-107		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西17m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
577,826  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
576,704 		 100
[ 102.7]
561,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
562,000 
b (　           ) 
682,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
674,148 		 100
[ 112.1]
601,381 
601,000 
c (　           ) 
607,206  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
618,136 		 100
[ 112.3]
550,433 
550,000 
d (　           ) 
440,395  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
458,451 		 100
[  76.0]
603,225 
603,000 
e (　           ) 
511,124  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
588,361 		 100
[  94.9]
619,980 
620,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    587,000 円／㎡]  



京都西京 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,065,470 
5,632,463 
18,433,007 
13,545,000 
4,888,007 		 （　0.9556）
4,670,979 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    116,774,475 円　　　　（　    384,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 ＲＣ5 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   304 ㎡     16.3 m x   18.8 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層店舗兼事務所を想定。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 中層店舗兼事務所として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
74.0 
133.20 
3,888 
517,882 		 10.0  5,178,820 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
180.00 
78.0 
140.40 
2,950 
414,180 		 6.0  2,485,080 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
180.00 
78.0 
140.40 
2,770 
388,908 		 6.0  2,333,448 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
77.2 
694.80 

2,098,786 		 14,664,244 
0 
⑨年額支払賃料      2,098,786 円　×　12ヶ月　＝　      25,185,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     694.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,185,432 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,259,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,926,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,664,244 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         139,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,065,470 円　　　　（　        79,163 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｋ（賃
）
　　　　-1		 3,027  
(   2,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,888 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ２Ｋ（賃
）
　　　　-104		 2,146  
(   2,098) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
3,577 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都西京 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,290,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 755,563 円  　　　       25,185,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,329,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,827,500 円  　　　　    215,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,632,463 円　（　　　　　　        18,528 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 215,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,545,000 円  
（　　　　　        44,556 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,065,470 円      
②総費用 5,632,463 円      
③純収益　①－② 18,433,007 円      
④建物等に帰属する純収益 13,545,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,888,007 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,670,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,365 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,774,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     384,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区川島有栖川町５０番１
 1308000209788-0000
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備考