鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
京都西京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　秀樹

TEL.

鑑定評価額

164,000,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区下津林南大般若町８９番				②地積　(㎡)	648 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高15m (70,286)
	1:1.5	店舗Ｓ1	店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	桂 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

桂駅南東方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,286)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

　店舗のほか共同住宅等も見られる路線商業地域としてほぼ成熟しており、当面は現状を維持するものと予測す
る。需要は底堅さが観測されており、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、京都市西京区を中心に周辺市区を含むエリア内にあって、ロードサイド店舗が見られる商業地域の存
する範囲。需要者は、物販や飲食店をはじめとしたロードサイド店舗営業目的の企業が中心である。全般的に企業活動
は好調で設備投資が活発化しており、商業地需要については底堅さが見られる。なお立地、規模等により取引価格は様
々で、市場での中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　標準地周辺は店舗利用を中心とした商業地域であるが、ロードサイド店舗をはじめとした低層建物が中心なため高い
収益性が見込み難く、よって収益価格は低位に算出される傾向にある。また、自用の店舗も多く、この場合は主に周辺
の売買価格を参考として取引がなされるため、市場性を反映した比準価格は信頼性が高い。以上より、本件においては
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、また前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　新型コロナ後の経済活動の活発化や各種政
策の効果もあって景気は持ち直しており、商
業地需要は総じて底堅く推移している。

　地域内に大きな変動は見受けられず、店舗
等が見られる路線沿いの商業地域として推移
している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ２Ｊ -4	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ整形	南西25m市道、南東7.5m、角地		２住居高度2種最高20m (70,300)
b	２４Ｋ２Ｋ -119	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (60,300)
c	２４Ｋ２Ｊ -16	京都市西京区		建付地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
d	２４Ｋ２Ｋ -111	京都市右京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、東4m、角地		工業高度3種最高31m (80,200)
e	２４Ｋ１Ｌ -111	京都市下京区		更地	（　）	長方形	西28m府道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 264,601	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	261,518	100 [ 102.0]	256,390	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	256,000
b	(　 ) 281,542	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	288,299	100 [ 105.1]	274,309		274,000
c	(　 ) 215,626	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	224,962	100 [ 88.2]	255,059		255,000
d	(　 ) 249,084	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	247,633	100 [ 94.0]	263,439		263,000
e	(　 ) 476,552	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	481,794	100 [ 185.1]	260,288		260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

京都西京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,141,349	2,268,906	7,872,443	2,833,700	5,038,743	（　0.9756） 4,915,798	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	114,320,884 円　　　　（　 176,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	Ｓ1	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高15m	70 ％	300 ％	286 ％	648 ㎡	22.2 m x 28.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型平家建店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	320.00	100.0	320.00	2,757	882,240	10.0	8,822,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		882,240		8,822,400
								0

⑨年額支払賃料	882,240 円　×　12ヶ月　＝　 10,586,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,586,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 529,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,057,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,822,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,813 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,141,349 円　　　　（　 15,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-1	3,027 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,771	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,780 円/㎡　月額支払賃料（　 2,757 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-2	1,693 ( 1,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	2,766
c	２４Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-102	2,136 ( 2,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,811

京都西京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	43,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	317,606 円	10,586,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,327,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,500 円	43,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,000 円	43,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,000 円	43,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,268,906 円　（　　　　　　 3,501 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,000,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,833,700 円（　　　　　 4,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,141,349 円
②総費用	2,268,906 円
③純収益　①－②	7,872,443 円
④建物等に帰属する純収益	2,833,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,038,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,915,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,320,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都西京 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市西京区下津林南大般若町８９番	1308000229063-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
京都西京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　吉村　將人

TEL.

鑑定評価額

164,000,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区下津林南大般若町８９番				②地積　(㎡)	648 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高15m (70,286)
	1:1.5	店舗Ｓ1	店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	桂 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

桂駅南東方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,286)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

ロードサイド型店舗、中小規模店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、地域要因に特段の変動も見
られず、需要は堅調であり今後も現状を維持していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね、西京区及びその周辺市区等の幹線道路沿いのロードサイド型店舗用地を中心とする商業地域である
。主たる需要者はロードサイド型店舗を展開する各種法人であり、京都市のみならず市外からの需要も存在する。路線
商業地域としては、比較的成熟している。なお、市場における中心価格帯の把握は、大規模画地の取引が少ないため困
難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い豊富な資料に裏付けられた実証的な価格であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格であ
ると判断される。一方、収益価格は対象標準地に賃貸用建物の建築を想定することにより求めた価格であるが、一部想
定要素を含むことから比準価格に比べて規範性に劣る。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格
を標準に、収益価格を比較考量し、前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西京区の人口は微減、世帯数はほぼ横這い傾
向にある。需給バランスにより地価は全般的
には上昇傾向にある。

背後の生産緑地を中心とした農地の宅地化が
進んでいる。

特になし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ２Ｊ -16	京都市西京区		建付地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
b	２４Ｋ２Ｋ -118	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ整形	南西25m市道、南東7.5m、角地		２住居高度2種最高20m (70,300)
c	２４Ｋ２Ｋ -119	京都市西京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m (60,300)
d	２４Ｋ２Ｋ -130	京都市西京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m府道、北4m、角地		１住居高度2種最高15m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,626	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	224,962	100 [ 90.3]	249,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 217,798	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	217,164	100 [ 85.5]	253,993		254,000
c	(　 ) 281,542	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	288,299	100 [ 106.1]	271,724		272,000
d	(　 ) 273,434	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	268,747	100 [ 98.0]	274,232		274,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

京都西京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,319,636	2,299,090	8,020,546	3,026,190	4,994,356	（　0.9756） 4,872,494	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	113,313,814 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
沿道型店舗	315.00	Ｓ1	315.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高15m	70 ％	300 ％	286 ％	648 ㎡	22.2 m x 28.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性、画地条件等により、鉄骨造平家建の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	315.00	100.0	315.00	2,850	897,750	10.0	8,977,500
							0.0	0
～

～

～

～

計		315.00	100.0	315.00		897,750		8,977,500
								0

⑨年額支払賃料	897,750 円　×　12ヶ月　＝　 10,773,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金担保により計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,773,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 538,650 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,234,350 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,977,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,319,636 円　　　　（　 15,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-1	3,027 ( 2,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,803	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,874 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４Ｋ２Ｋ（賃）　　　　-105	1,915 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,880
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都西京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	134,100 円	44,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	323,190 円	10,773,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,327,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 379,900 円	44,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,400 円	44,700,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,700 円	44,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,299,090 円　（　　　　　　 3,548 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,700,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,026,190 円（　　　　　 4,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,319,636 円
②総費用	2,299,090 円
③純収益　①－②	8,020,546 円
④建物等に帰属する純収益	3,026,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,994,356 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,872,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,519 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,313,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都西京 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市西京区下津林南大般若町８９番	1308000229063-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考