別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都西京 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 -24 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.
鑑定評価額 60,200,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区桂徳大寺北町１１７番
 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高15m
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅、マンシ
ョン等が混在する住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 桂

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 桂駅北方

1.3km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、今後ともほぼ現状を維持しつつ安定的に推移してい
くものと予測する。需要に回復の兆しも見え始め、地価は当面上昇傾向にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね阪急京都本線「桂」駅を最寄駅とする西京区内の中小規模住宅地域の圏域。需要者の中心は、京都
市及び大阪市等に通勤する戸建需要者層が中心であるが、圏外からの参入も見られる。最寄駅から徒歩圏内に位置し、
規模が大きく総額での需要減退も懸念されるが希少性が高く、また生活利便性が高い住環境等を反映し、需給は堅調に
推移している。市場で中心となる価格帯は、標準地と同規模の土地で５０００～６０００万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 快適性が重視される住宅地域であり、取引は自己使用目的が主流を占める。周辺には共同住宅等も散見されるが、土地
価格に見合う十分な賃料等が収受されているとは言えず規範性は極めて低いと判断された。信頼性を有する多数の取引
事例を採用し、市場取引の実態が十分に反映された実証的かつ精度の高い比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代
表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 -13               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    236,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[101.0]		 100
[137.3]		 [103.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減、高齢化が進行中。桂駅周辺等利
便性の良好な地域を中心に需給は持ち直しの
傾向にあり、他方で二極化傾向がより顕著に
なりつつある。

成熟した住宅地域で、格別の変動要因は認め
られないが、利便性や住環境等が比較的良好
なことから、需要に持ち直しが見え始めた。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｆ

-17		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
b ２４Ｋ２Ｆ

-28		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(40,80)
c ２４Ｋ２Ｒ

-30		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m私道、
南4m、準角地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
d ２４Ｋ２Ａ

-9		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
e ２４Ｋ２Ａ

-11		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北6m市道、
南16m、
二方路
１低専
高度地区最高10m
(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
197,020 		 100
[ 109.1]
180,587 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
186,000 
b (　           ) 
188,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
189,571 		 100
[ 106.8]
177,501 
183,000 
c (　           ) 
199,038  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
217,718 		 100
[ 119.7]
181,886 
187,000 
d (　           ) 
143,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
139,417 		 100
[  80.2]
173,837 
179,000 
e (　           ) 
143,959  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
141,136 		 100
[  80.6]
175,107 
180,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -12.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    183,000 円／㎡]  



京都西京 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、対象標準地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,790,890 
2,004,227 
7,786,663 
6,262,000 
1,524,663 		 （　0.9764）
1,488,681 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     34,620,488 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 Ｓ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度1種最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   329 ㎡     19.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建（平均専有面積約３９㎡・２ＤＫ）を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 近隣類似建物の有効率により判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.00 
80.0 
144.00 
1,780 
256,320 		 2.0  512,640 
1.0  256,320 

 2～ 2		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
1,780 
288,360 		 2.0  576,720 
1.0  288,360 

 3～ 3		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
1,820 
294,840 		 2.0  589,680 
1.0  294,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
86.7 
468.00 

839,520 		 1,679,040 
839,520 
⑨年額支払賃料        839,520 円　×　12ヶ月　＝　      10,074,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分に担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,074,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       503,712 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,570,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,679,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,951 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          839,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         204,411 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,790,890 円　　　　（　        29,760 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｒ（賃
）
　　　　-6		 2,119  
(   2,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,892 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,821 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｒ（賃
）
　　　　-7		 1,625  
(   1,558) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.4]		 100
[100.0]
1,818 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都西京 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 302,227 円  　　　       10,074,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      858,500 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,004,227 円　（　　　　　　         6,092 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,262,000 円  
（　　　　　        19,033 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,790,890 円      
②総費用 2,004,227 円      
③純収益　①－② 7,786,663 円      
④建物等に帰属する純収益 6,262,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,524,663 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,488,681 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,525 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,620,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区桂徳大寺北町１１７番
 1308000227148-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
京都西京 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 -24 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　左近　宏崇   TEL.
鑑定評価額 59,900,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区桂徳大寺北町１１７番
 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度1種最高15m
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅、マンシ
ョン等が混在する住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 桂

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　　　　北
、６ｍ市道		 交通

施設		 桂駅北方

1.3km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度1種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中規模住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持するも
のと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    114,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市西京区内にあって、中小規模画地で構成された住宅地域の存する範囲。需要者は居住目的の個人が
中心である。規模がやや大きく総額的に嵩む物件が多いものの、供給は少なく、また居住環境が良好であることから、
需要は安定的に推移している。市場での中心となる価格帯は、標準地と同規模の土地で６千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅等も存するが、戸建住宅が大半である。また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収
益価格は低位に試算された。取引は自用目的が支配的であり、収益性が価格形成に及ぼす影響は小さい。よって、代表
標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 -13               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    236,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[101.0]		 100
[137.3]		 [103.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、高齢化も進行している。利便性
の良好な地域を中心に需給は堅調である。一
方で地域的な二極化傾向は継続している。


駅接近性にはやや難があるが、生活利便施設
等には比較的近く、需要は底堅く推移してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ２Ｇ

-5		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
(50,80)
b ２４Ｋ２Ｃ

-165		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
c ２４Ｋ２Ｃ

-160		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.1m市道、
西6m、角地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
d ２４Ｋ２Ｆ

-17		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
e ２４Ｋ２Ｃ

-146		 京都市西京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
南5m、二方路
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
175,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
183,048 		 100
[  97.9]
186,974 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
193,000 
b (　           ) 
216,138  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
216,138 		 100
[ 120.0]
180,115 
186,000 
c (　           ) 
177,348  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
174,765 		 100
[ 105.9]
165,028 
170,000 
d (　           ) 
198,774  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
197,020 		 100
[ 112.2]
175,597 
181,000 
e (　           ) 
186,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
189,413 		 100
[ 109.2]
173,455 
179,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    182,000 円／㎡]  



京都西京 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,840,641 
1,990,263 
7,850,378 
6,200,000 
1,650,378 		 （　0.9764）
1,611,429 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     37,475,093 円　　　　（　    114,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 Ｓ3 540.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度1種最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   329 ㎡     19.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建共同住宅（平均賃貸面積約３９㎡程度、２ＤＫ）を想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
180.00 
80.0 
144.00 
1,786 
257,184 		 2.0  514,368 
1.0  257,184 

 2～ 2		 居宅
180.00 
90.0 
162.00 
1,799 
291,438 		 2.0  582,876 
1.0  291,438 

 3～ 3		 居宅
180.00 
90.0 
162.00 
1,822 
295,164 		 2.0  590,328 
1.0  295,164 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
540.00 
86.7 
468.00 

843,786 		 1,687,572 
843,786 
⑨年額支払賃料        843,786 円　×　12ヶ月　＝　      10,125,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     468.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,125,432 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       506,272 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,619,160 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,687,572 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          843,786 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         205,449 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,840,641 円　　　　（　        29,911 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ２Ｒ（賃
）
　　　　-1		 2,029  
(   1,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
1,808 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,799 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ２Ｒ（賃
）
　　　　-10		 2,301  
(   2,251) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,902 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都西京 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 303,763 円  　　　       10,125,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      850,000 円  　　　　    100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,990,263 円　（　　　　　　         6,049 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     540.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,200,000 円  
（　　　　　        18,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,840,641 円      
②総費用 1,990,263 円      
③純収益　①－② 7,850,378 円      
④建物等に帰属する純収益 6,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,650,378 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,611,429 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,475,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     114,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区桂徳大寺北町１１７番
 1308000227148-0000
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備考