令和6年1月12日　提出 京都西京 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -13 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　志田原　賢太郎   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区樫原山路１４番７ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1 建築中 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m私道 水道、ガス、下水 桂 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 私道 交通 施設 桂駅南西方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特別な変化は認められない。最寄り駅からはやや距離がある が、生活利便性は良好なことから、需要は底堅く地価水準は強含みで推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西京区及びその周辺に位置する住宅地域で、主に阪急京都線沿線の地域の範囲である。主たる需要者は 、京都市内に通勤する一次取得者及び二次取得者である。阪急桂駅及び洛西口駅が利用可能で、生活利便性が良好であ ることから需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。画地規模は９０㎡前後が中心であり、新築戸建分譲で総額４， ０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性が認められる住宅地に係る取引事例から比較して求めたものであり、規範性の高い価格が得られた 。対象標準地は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟で、画地規模からも賃貸共同住宅の 建築を想定することは困難なため、収益価格は試算しない。自用目的の取引が中心の地域であり、地域の取引実態を反 映した比準価格を採用し、指定基準地の価格等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    236,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西京（府） -8              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    241,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府内の景気は、持ち直している。低金利 環境の継続等もあり、住宅地需要は底堅く推 移している。 既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は認められない。生活利便性が良好な当該 地域の地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％ +2.1 ％