令和6年1月12日　提出 京都西京 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　長崎　真也   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区大枝西新林町５丁目１９番８ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 連棟式住宅、一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 洛西口 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 用途地域が第１種中高層住居 専用地域から第２種中高層住 居専用地域に変更された。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 洛西口駅西方 3.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地内の住宅地域で、特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。利便性にやや 劣るが、落ち着いた住宅地で、一定の需要は存し、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、西京区を中心とした郊外の住宅地域である。想定される需要者の中心は、地縁的選好性を有する 一次取得者で、市外からの転入も一部見られる。当地域内においては、居住者の高齢化が進み供給過多となる懸念もあ るが、現時点においては、住環境に優れ、京都市中心部等と比較して地価が割安であることから、地価は強含みで推移 。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で１５００万円前後、中古戸建住宅は２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 連棟式住宅、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益性よりもむしろ、居住の利便性・快適性が重視される地域であるこ と、画地規模等を勘案すると、不動産取引における収益性の位置づけは小さいものと考えられることから、収益還元法 は適用せず、代表標準地との検討も踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市西京区の総人口は微減、世帯数は微増 傾向、新設住宅着工件数は直近では増加傾向 にある。宅地の需給バランスは概ね保たれて いる。 連棟式住宅、一般住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外 の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％