令和6年1月15日　提出 京都西京 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -8 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　寺田　吉宏   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区大原野上里紅葉町１４番１８ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東向日 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東向日駅南西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅中心の整然とした住宅地域で、土地利用に特別な変動等は認められず、今後とも安定的に熟成を 深めるものと予測する。環境条件等から市場での選好性も良好で、需給は当面安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、概ね京都市西京区及び周辺隣接市の圏域。中心となる需要 者は、京都市及び隣接市町居住の戸建需要者層である。最寄駅からは遠隔に位置するが、良好な環境条件等から需給は 底堅く、地価は安定的に推移している。市場での中心となる価格帯は、土地は標準地の規模程度で３，０００万円前後 であるが、近年画地の分割分譲も散見され、細分化の傾向が窺える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主に戸建住宅用に開発された住宅団地で、周辺には共同住宅はほとんど皆無である。取引は自用目的が主流 で、経済合理的な賃貸経営が困難な地域と判断されるため、収益還元法は不適用とした。価格牽連関係が緊密で信頼性 の高い複数の取引事例を採用した実証的かつ精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額 との関連にも十分に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 95.1] [103.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、高齢化が進行中。桂駅周辺等利 便性の良好な地域を中心に需給は持ち直しの 傾向にあり、他方で二極化傾向がより顕著に なりつつある。 成熟した住宅地域で、格別の変動要因は認め られないが、住環境等が比較的良好なことか ら、需要は持ち直しで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％