令和6年1月15日　提出 京都西京 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -7 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　薫   TEL.

鑑定評価額 32,800,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区松尾大利町２０番５４ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 上桂 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 上桂駅北西方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が見られる住宅地域で、地域要因に特別な変化はなく当分は現状どおりに推移。居住環境及び 利便性は良好で需要は堅調に推移しており、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急嵐山線沿線を中心に広がる中小規模住宅地域の一円。需要者は京都市内居住者や地縁関係者が中心 であるが、一部に圏外からの転入も見られる。熟成した住宅地域で市場では中古物件が多いが、規模の大きな画地であ れば開発業者等により細分割されて新規分譲されることも多い。土地は１３０㎡程度で３０００～３５００万円程度、 中古物件で３５００～４５００万円程度、細分割された分譲住宅であれば４５００～５５００万円程度の物件が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域で、画地規模の点からも収益物件としての利用は不向きであり、収益還元法を 適用することができなかった。収益性よりも利便性や良好な居住環境が重視される住宅地域であり、また市場も自用目 的の戸建住宅の取引がほとんどであるため、本件では一手法の適用にとどまったが市場の実情を反映した比準価格を採 用し、さらに代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -11               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    247,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 246,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    241,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化はやや進行。地価の上昇 エリアは拡大しているが、桂駅周辺等利便性 の良好な地域を中心に、特に需給は堅調に推 移している。 路線が支線ではあるが、街区の整ったエリア で居住環境及び利便性は良好である。選好性 は高く需要は堅調で、地価は上昇傾向が継続 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％