別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都山科 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 9-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,200)
台形
1:1.5		 工場兼住宅

Ｓ2		 小規模の伝統産業工
場が建ち並ぶ工業団
地		 南東6m市道 水道、ガス、下水 椥辻

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 作業所兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 椥辻駅

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 伝統産業の工房、作業所等が集まる地域であり、周辺の戸建住宅と近似する画地規模である。画地規模の点で住
宅地域への可能性もあるが、工房等が建ち並ぶ地域は現状の工業地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 作業所兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山科区の他に京都市を中心に、京都府南部の小規模画地の工業地域である。主な需要者は事業所等の用地
を求める事業者である。伝統産業の工業団地であり、元来需要が限定される傾向がある。区内の工業地について立地に
よっては他用途への転用需要もみられた。大規模工業地のような需給逼迫はないが、周辺の住宅地の影響が考えられる
。取引自体が少なく、主な取引価格帯は把握し難いが周辺地域の同規模の土地に近似すると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内やその周辺では、小規模画地の自用の作業所等が目立つ。より広域的には工業用途の賃貸物件も見られるが
、賃貸物件の規模、仕様、築年数等は多岐に渡り、市場においては収益物件の個別性が強いこと等から市場参加者の指
標として収益性の占める位置は大きくは無いと判断した。従って、比準価格をより重視し、収益価格を比較考量して、
対象標準地の前年からの変動要因にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大企業の設備投資により流通業務用地、生産
拠点向けの大規模用地の需要は高い。大規模
用地は元来希少であるので、需要は広域に渡
り区外へも及ぶ。

伝統工芸の工房等の工業団地であり、建売住
宅程度の画地規模である。周辺の住宅価格等
の上昇の影響もあり、地価は上昇に転じつつ
ある。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｄ

-5		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｇ

-111		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４Ｋ３Ｇ

-28		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
d ２４Ｋ２Ａ

-16		 八幡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北10m市道、
中間画地
工専
高度5種最高20m
(60,200)
e ２４Ｋ２Ｃ

-10		 京田辺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7m市道、
中間画地
工専
高度5種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,850  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
116,520 		 100
[  92.2]
126,377 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
126,000 
b (　           ) 
120,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
129,508 		 100
[ 100.8]
128,480 
128,000 
c (　           ) 
149,170  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
148,579 		 100
[ 117.3]
126,666 
127,000 
d (　           ) 
94,754  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,786 		 100
[  83.1]
117,673 
118,000 
e (　           ) 
136,125  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,800 		 100
[ 110.4]
126,630 
127,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



京都山科 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,184,996 
447,975 
1,737,021 
1,326,800 
410,221 		 （　0.9526）
390,777 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      9,304,214 円　　　　（　     87,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼住宅 60.00 Ｓ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      8.6 m x   14.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸の工場兼住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,511 
181,320 		 4.0  725,280 
2.0  362,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

181,320 		 725,280 
362,640 
⑨年額支払賃料        181,320 円　×　12ヶ月　＝　       2,175,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,175,840 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        87,034 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,088,806 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           725,280 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          362,640 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          89,227 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,184,996 円　　　　（　        20,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-13		 1,683  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,585 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,581 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,511 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-8		 1,407  
(   1,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,563 
c ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-11		 1,406  
(   1,399) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,594 
京都山科 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 65,275 円  　　　        2,175,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,600 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      181,900 円  　　　　     21,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,400 円  　　　　     21,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         447,975 円　（　　　　　　         4,226 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,326,800 円  
（　　　　　        12,517 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,184,996 円      
②総費用 447,975 円      
③純収益　①－② 1,737,021 円      
④建物等に帰属する純収益 1,326,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 410,221 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 390,777 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,304,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
 1300000154386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都山科 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 9-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　高田　泰光   TEL.
鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 96,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,200)
台形
1:1.5		 工場兼住宅

Ｓ2		 小規模の伝統産業工
場が建ち並ぶ工業団
地		 南東6m市道 水道、ガス、下水 椥辻

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 業務地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 椥辻駅西方

1.3km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因はない。業務地への市内の需要は全般的には強い中、当地域は小規模の伝統産業工場が建ち並ぶ
工業団地であること等から、地価はやや強含みという程度で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の作業場住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は概ね京都市内の業務系・工業系の地域。需要者の中心は中小企業・個人事業者である。小規模の伝統産
業工場が建ち並ぶ工業団地で、幹線道路・高速道路等へのアクセス等は普通、団地の特性を踏まえた需要者の地域選好
性も普通程度と思料する。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　周辺には事業用テナント物件も見られ、収益価格の規範性は低くはないと思料するが、一般市場での収益物件の個別
性が強いことから、比準価格を重視することとし、収益価格も充分関連づけて、対象標準地の前年からの変動要因にも
留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持直している。個人消費・観光は持直
し設備投資は増加、住宅投資は緩やか減少、
公共投資は高水準推移。生産は横ばい、雇用
所得緩やか改善。

業務地への市内の需要は全般的には強い中、
当地域は小規模の伝統産業工場が建ち並ぶ地
域であること等から、需要はやや強含み程度
の傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｄ

-110		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4.7m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,188)
b ２４Ｋ３Ｆ

-111		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7m府道、
東5m、二方路
準工
高度3種最高15m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｆ

-107		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15.5m市
道、中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
d ２４Ｋ３Ｇ

-111		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２４Ｋ３Ｊ

-109		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,080  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,361 		 100
[ 130.9]
123,270 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
151,873  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
151,873 		 100
[ 118.8]
127,839 
128,000 
c (　           ) 
132,408  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
142,171 		 100
[ 113.5]
125,261 
125,000 
d (　           ) 
120,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
129,508 		 100
[ 102.8]
125,981 
126,000 
e (　           ) 
125,397  		 100
[ 100.0]		 [ 117.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
147,216 		 100
[ 120.0]
122,680 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



京都山科 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,800,697 
350,956 
1,449,741 
1,066,400 
383,341 		 （　0.9526）
365,171 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      8,694,548 円　　　　（　     82,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
作業場兼住宅 50.00 Ｓ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      8.6 m x   14.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階作業場、２階住宅の一棟貸し、仕様は標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 作業場・住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,521 
152,100 		 5.0  760,500 
2.0  304,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

152,100 		 760,500 
304,200 
⑨年額支払賃料        152,100 円　×　12ヶ月　＝　       1,825,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等の担保等により計上せず。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,825,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        91,260 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,733,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           760,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          304,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          59,532 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,800,697 円　　　　（　        16,988 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-13		 1,683  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,533 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,521 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-14		 2,686  
(   2,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[183.0]		 100
[100.0]
1,631 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,000 円  　　　　     17,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 54,756 円  　　　        1,825,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      146,200 円  　　　　     17,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,200 円  　　　　     17,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,200 円  　　　　     17,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         350,956 円　（　　　　　　         3,311 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,066,400 円  
（　　　　　        10,060 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,800,697 円      
②総費用 350,956 円      
③純収益　①－② 1,449,741 円      
④建物等に帰属する純収益 1,066,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 383,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 365,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,445 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,694,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区西野山欠ノ上町１番３７
 1300000154386-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考