別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都山科 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 9-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区川田御出町３２番２２
 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m
土砂災害警戒区域

(70,200)

1:2		 作業場兼住宅

Ｗ2		 陶器関連の工場、店
舗等の混在する工業
団地		 北8m市道 水道、ガス、下水 東野

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の作業場兼住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 東野駅南西方

2.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高15m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は陶器関連の工場、店舗等の混在する工業地域である。観光客数は回復しているものの、清水焼を含む
国指定伝統的工芸品出荷額、従業者数は減少傾向が続いており、今後は住宅地域への移行も考えられる。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の作業場兼住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市山科区及び周辺市区の中小規模工場が集積する工業地域及び住工混在地域が存する圏域。中心とな
る需要者は地元中小法人や個人事業者である。流通業を目的とした工業地については、需要は堅調である。伝統産業工
場が中心となる工業地の需要も見られる。業種、用途によって取引規模や取引価格も様々であることから、取引の中心
価格帯を見出すことは出来ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は陶器関連の工場、店舗等が見られるが、主に自用目的の取引が中心の工業地域である。典型的な需要者は収
益性を検討しつつも、工業生産の効率性をより重視して意思決定を行う。比準価格はこれらを反映した実証的な価格で
あり、その説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[123.1]		 [100.0]
100		 98,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高が続いており、企業収益の悪
化が懸念されるものの、工業地地価は堅調に
推移している。


陶器関連の工場、店舗等の混在する工業地域
。地域に特段の変動はなく、工業地の全般的
な地価上昇を受け、地価は微増傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｆ

-111		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7m府道、
東5m、二方路
準工
高度3種最高15m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｄ

-110		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4.7m市道
、中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,188)
c ２４Ｋ３Ｆ

-107		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15.5m市
道、中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
d ２４Ｋ３Ｇ

-111		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
e ２４Ｋ３Ｆ

-30		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m府道、
中間画地
｢調区｣ 
土砂災害警戒区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,873  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
151,873 		 100
[ 149.9]
101,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
160,080  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,361 		 100
[ 156.5]
103,106 
103,000 
c (　           ) 
132,408  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
142,171 		 100
[ 150.2]
94,654 
94,700 
d (　           ) 
120,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
129,508 		 100
[ 126.0]
102,784 
103,000 
e (　           ) 
83,273  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
85,460 		 100
[  85.8]
99,604 
99,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



京都山科 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,221,600 
1,328,098 
4,893,502 
3,693,750 
1,199,752 		 （　0.9541）
1,144,683 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     27,254,357 円　　　　（　     82,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
作業場兼住宅 195.00 Ｓ2 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高15m
土砂災害警戒区域		 70 ％   200 ％   200 ％   332 ㎡     13.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は作業場、２階は住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 作業場兼住宅
350.00 
100.0 
350.00 
1,523 
533,050 		 8.0  4,264,400 
1.0  533,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

533,050 		 4,264,400 
533,050 
⑨年額支払賃料        533,050 円　×　12ヶ月　＝　       6,396,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,396,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,830 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,076,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,264,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,512 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          533,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         104,318 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,221,600 円　　　　（　        18,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-11		 1,406  
(   1,399) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,562 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,559 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,523 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-8		 1,407  
(   1,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,489 
c ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-13		 1,683  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,626 
京都山科 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,000 円  　　　　     62,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 191,898 円  　　　        6,396,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      531,200 円  　　　　     62,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        62,500 円  　　　　     62,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,500 円  　　　　     62,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,328,098 円　（　　　　　　         4,000 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,693,750 円  
（　　　　　        11,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,221,600 円      
②総費用 1,328,098 円      
③純収益　①－② 4,893,502 円      
④建物等に帰属する純収益 3,693,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,199,752 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,144,683 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,448 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,254,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区川田御出町３２番２２
 1300000096299-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都山科 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 9-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.
鑑定評価額 32,600,000 円  １㎡当たりの価格 98,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区川田御出町３２番２２
 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m
土砂災害警戒区域

(70,200)

1:2		 作業場兼住宅

Ｗ2		 陶器関連の工場、店
舗等の混在する工業
団地		 北8m市道 水道、ガス、下水 東野

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 作業場兼住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 東野駅南西方

2.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度3種最高15m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 陶器関連の工場、店舗等が混在する工業団地であるが、伝統産業に関する土地需要は少なく住宅地への移行もや
や見られる。事業所等の多様な需要が増加しているため、需給はやや強まっており、地価はやや上昇している。
(3)最有効使用の判定 作業場兼住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山科区及び周辺市町における中小規模工業地域又は住工混在地域である。需要者は同一需給圏における中
小規模の製造事業者が中心である。伝統産業に関する土地需要は減少しているが、区内周辺においては事業所等に適し
た用地の供給が少ないため、多様な土地需要が集まりつつあり、需給がやや強まっている。需要の中心となる価格帯は
、取引が少なく、立地条件や規模等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模の陶器関連工場等が混在する工業地域である。需要者は自用目的の中小規模事業者が中心であり、物
流利便性等を反映した取引相場を重視すると思料されるため、比準価格の説得力は高いと判断する。一方、個別性の強
い収益事例が多く、信頼性ある収益資料の収集には限界があるため、収益価格の精度はやや劣る。よって、比準価格を
重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 9-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    120,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[123.1]		 [100.0]
100		 98,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山科区では、従来からの小規模な伝統産業関
連の工業地が多く形成されている状況に変動
はなく、需給は概ね安定的に推移している状
況にある。

伝統産業関連の工場や店舗等が集積する工業
団地であり、工業地としては小規模であるが
、多様な土地需要が増えつつあり、需給はや
や強まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｄ

-5		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｆ

-111		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7m府道、
東5m、二方路
準工
高度3種最高15m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｄ

-108		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9.6m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,200)
d ２４Ｋ３Ｅ

-104		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南17m府道、
南西5.9m、
東5.5m、
三方路
２住居
高度2種最高20m
(80,280)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
118,850  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
116,520 		 100
[ 117.6]
99,082 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
99,100 
b (　           ) 
151,873  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
151,873 		 100
[ 149.9]
101,316 
101,000 
c (　           ) 
114,963  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,032 		 100
[ 117.3]
99,772 
99,800 
d (　           ) 
115,791  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
119,152 		 100
[ 118.0]
100,976 
101,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



京都山科 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,212,021 
1,340,880 
4,871,141 
3,758,760 
1,112,381 		 （　0.9541）
1,061,323 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     25,269,595 円　　　　（　     76,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
作業場兼住宅 195.00 Ｓ2 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高15m
土砂災害警戒区域		 70 ％   200 ％   200 ％   332 ㎡     13.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は作業場、２階は住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 作業場兼住宅
350.00 
100.0 
350.00 
1,480 
518,000 		 8.0  4,144,000 
2.0  1,036,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

518,000 		 4,144,000 
1,036,000 
⑨年額支払賃料        518,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,216,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,216,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       248,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,967,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,144,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,782 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,036,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         204,879 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,212,021 円　　　　（　        18,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-13		 1,683  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,533 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,541 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-8		 1,407  
(   1,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,548 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 381,600 円  　　　　     63,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 186,480 円  　　　        6,216,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      540,600 円  　　　　     63,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,600 円  　　　　     63,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,600 円  　　　　     63,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,340,880 円　（　　　　　　         4,039 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,758,760 円  
（　　　　　        11,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,212,021 円      
②総費用 1,340,880 円      
③純収益　①－② 4,871,141 円      
④建物等に帰属する純収益 3,758,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,112,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,061,323 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,197 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,269,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区川田御出町３２番２２
 1300000096299-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考