別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都山科 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.
鑑定評価額 54,700,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区音羽役出町１番３４外
 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
空間創出高度
特別用途地区

(100,700)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 東野

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 空間創出型高度地区、特別用
途地区（外環状線等沿道特別
用途地区第一種地区）		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東野駅北方

360m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
空間創出高度
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　山科駅徒歩圏内の幹線道路沿い商業地域として良好な利便性と繁華性を維持し、地価も上昇基調で推移すると
予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    357,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、山科区を中心に京都市南部及び京都市近郊の周辺市を含む範囲である。需要者は同一需給圏内の法人
事業者を中心に画地条件次第でマンション開発業者も含まれる。山科駅徒歩圏内にあって近年はマンション開発が市場
を牽引して地価は上昇基調となっており、高度利用を目論む土地需要は堅調に推移している。なお、取引件数はそう多
くなく画地規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は、幹線街路沿いの商業地域であり、その価格形成は収益性や希少性の観点から選別され、最終的には市場
相場が重視される傾向にある。よって、市場の取引実態を反映した比準価格が、収益価格に比して信頼性及び説得力が
高いと判断された。以上より、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    367,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[100.0]		 100
[121.2]		 [100.0]
100		 338,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市では観光の回復もあって都心部を中心
に不動産市場は活況を呈しており、山科区の
不動産市場も概ね堅調に推移している。


山科駅徒歩圏にあって高度利用が進んでいる
。都市計画の見直しにより条件付きで高さの
最高限度が無制限となった。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｃ

-108		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21m府道、
北6m、角地
商業

(90,700)
b ２４Ｋ３Ｄ

-102		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西17.5m府
道、北東1m、
二方路
近商
高度4種最高20m
(90,300)
c ２４Ｋ３Ｊ

-12		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d ２４Ｋ３Ｍ

-15		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16.1m府道、
中間画地
商業
高度8種最高31m
特別用途地区
(80,300)
e ２４Ｋ３Ｂ

-111		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
２中専
高度1種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
332,741  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
334,679 		 100
[  92.2]
362,992 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
363,000 
b (　           ) 
232,305  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
238,745 		 100
[  79.0]
302,209 
302,000 
c (　           ) 
314,478  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
335,551 		 100
[  86.3]
388,819 
389,000 
d (　           ) 
315,217  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
321,837 		 100
[  91.8]
350,585 
351,000 
e (　           ) 
248,944  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
266,868 		 100
[  79.1]
337,381 
337,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    357,000 円／㎡]  



京都山科 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,936,767 
4,913,489 
18,023,278 
16,169,600 
1,853,678 		 （　0.9534）
1,767,297 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     41,099,930 円　　　　（　    255,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 ＲＣ9 1,125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
空間創出高度
特別用途地区		 100 ％   700 ％   700 ％   161 ㎡     10.7 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（平均専有面積５０㎡程度） ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,800 
280,000 		 10.0  2,800,000 
0.0  0 

 2～ 9		 住宅
125.00 
85.0 
106.25 
1,965 
208,781 		 2.0  417,562 
1.0  208,781 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,125.00 
84.4 
950.00 

1,950,248 		 6,140,496 
1,670,248 
⑨年額支払賃料      1,950,248 円　×　12ヶ月　＝　      23,402,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,402,976 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       936,119 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,466,857 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,140,496 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,949 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,670,248 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         410,961 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,936,767 円　　　　（　       142,464 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-10		 1,566  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,832 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,965 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-4		 2,108  
(   2,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,219 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,488,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 702,089 円  　　　       23,402,976　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,108,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,913,489 円　（　　　　　　        30,519 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,169,600 円  
（　　　　　       100,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,936,767 円      
②総費用 4,913,489 円      
③純収益　①－② 18,023,278 円      
④建物等に帰属する純収益 16,169,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,853,678 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,767,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,977 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,099,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     255,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区音羽役出町１番３４
 1300000073794-0000
2 　京都市山科区音羽役出町１番４８
 1300001259089-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都山科 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.
鑑定評価額 55,500,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区音羽役出町１番３４外
 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
空間創出高度
特別用途地区

(100,700)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 西20m市道 水道、ガス、下水 東野

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層の店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 空間創出型高度地区、特別用
途地区（外環状線等沿道特別
用途地区第一種地区）		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 東野駅北方

360m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
空間創出高度
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、駅徒歩圏内の幹線道路沿いに立地するため需給は強含み
である。高度利用が進んできたが、都市計画の見直しがあり、今後もマンション開発等が増加すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市山科区及び周辺区における繁華性の比較的高い商業地域である。需要者は同一需給圏において店舗
や事務所を需要する法人事業者が中心であるが、画地規模がまとまればデベロッパーの参入も考えられる。本地域は高
度利用が進んできたが、都市計画の見直し等もあり、需給は依然強含みで、地価は上昇傾向が続いている。需要の中心
となる価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため総額、単価ともに把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は繁華性の高い商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は取引相場に着目しつつ、収益性
も勘案して行動すると思料されるが、同一需給圏においては個別性の強い収益事例が多いため、適正な賃料水準や経費
率の把握には限界がある。一方、同一需給圏において、信頼性ある取引事例が多数収集できた。よって、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    367,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[100.0]		 100
[119.3]		 [100.0]
100		 344,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山科区の商業地は駅前や幹線道路沿いを中心
として、マンション需要の下支え等により全
体的に堅調な動きをしており、地価は緩やか
に上昇している。

駅徒歩圏の幹線道路沿いに位置し、都市計画
の見直しがあり、高度利用が進む繁華性の高
い地域であるため、需給は強含みで地価は上
昇を続けている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｌ

-107		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北17m府道、
東3m、二方路
近商
高度4種最高20m
(82,260)
b ２４Ｋ３Ｊ

-1		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東17.7m府
道、中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
c ２４Ｋ３Ｄ

-102		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西17.5m府
道、北東1m、
二方路
近商
高度4種最高20m
(90,300)
d ２４Ｋ３Ｊ

-12		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,111  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
262,800 		 100
[  71.3]
368,583 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
369,000 
b (　           ) 
251,175  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
267,835 		 100
[  73.6]
363,906 
364,000 
c (　           ) 
232,305  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
238,745 		 100
[  66.1]
361,188 
361,000 
d (　           ) 
314,478  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
335,551 		 100
[  90.8]
369,550 
370,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



京都山科 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,055,082 
4,917,000 
18,138,082 
16,169,600 
1,968,482 		 （　0.9534）
1,876,751 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     43,645,372 円　　　　（　    271,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 ＲＣ9 1,125.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
空間創出高度
特別用途地区		 100 ％   700 ％   700 ％   161 ㎡     10.7 m x   15.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～９階は共同住宅（２ＬＤＫ、５０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  84.4 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,600 
260,000 		 10.0  2,600,000 
0.0  0 

 2～ 9		 共同住宅
125.00 
85.0 
106.25 
2,000 
212,500 		 2.0  425,000 
1.0  212,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,125.00 
84.4 
950.00 

1,960,000 		 6,000,000 
1,700,000 
⑨年額支払賃料      1,960,000 円　×　12ヶ月　＝　      23,520,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,520,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       940,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,579,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,000,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,700,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         418,282 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,055,082 円　　　　（　       143,199 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-4		 2,108  
(   2,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[124.0]		 100
[100.0]
2,000 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,046 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-6		 1,882  
(   1,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,091 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,488,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 705,600 円  　　　       23,520,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,108,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,917,000 円　（　　　　　　        30,540 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,169,600 円  
（　　　　　       100,432 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,055,082 円      
②総費用 4,917,000 円      
③純収益　①－② 18,138,082 円      
④建物等に帰属する純収益 16,169,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,968,482 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,876,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,657 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,645,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     271,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区音羽役出町１番３４
 1300000073794-0000
2 　京都市山科区音羽役出町１番４８
 1300001259089-0000
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備考