令和6年1月12日　提出 京都山科 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -301 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 580,000,000 円  １㎡当たりの価格 265,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区竹鼻堂ノ前町３２番１ ②地積 　(㎡) 2,189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,200) 台形 1.2:1 共同住宅 ＲＣ7 共同住宅が多く見ら れる利便性のよい住 宅地域 南6.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 地下鉄山科 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層の共同住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 西側道から２５ｍまでは２中 専、２５ｍ超は１中専である 。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 地下鉄山科駅南方 400m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅が多く見られる住宅地域で、山科駅からの距離が近く、快適性や利便性が良好であり、マンション適地 の需要が依然として強いため、需給は強含んでいる。今後も発展的な傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層の共同住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              258,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市山科区の他、周辺区や隣接市に位置する共同住宅を主とした地域である。需要者は大手や地元中堅 のマンション開発業者が中心である。本地域は山科駅からの距離が近く、快適性や利便性が良好であり、マンション適 地の需要が依然として強いため、需給は強含んでいる。需要の中心となる価格帯は、マンション用地ごとの画地条件や 立地条件等の個別性により取引総額に大きな差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅徒歩圏内で利便性の高い共同住宅を主とした住宅地域である。需要者であるマンション開発業者は投資採 算性に着目しつつ、現実の市場での取引に基づく市場性も勘案して行動すると思料される。本件では実証的で信頼性の 高い取引事例による比準価格と、現実的なマンション開発事業を想定した開発法による価格が試算できた。よって、比 準価格と開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    321,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [103.0] 100 [128.4] [103.0] 100 265,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区の住宅地は、駅徒歩圏等では需要が強 く、土地取引は活発であるが、東部の傾斜地 等では需要は弱く、二極化が依然として続い ている。 山科駅からの距離が近く、快適性や利便性が 良好であり、マンション適地の需要が依然と して強い動きをしているため、需給は強含ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％