別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
京都山科 -26 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 -26 京都府 京都第3 氏名  不動産鑑定士 宇野 由香子   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  1㎡当たりの価格 143,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
京都市山科区勧修寺東栗栖野町18番35
②地積
 (㎡)
97  
(         17
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)
準防

(その他)
高度1種最高20m


(70,200)

1:2
住宅

W2
小規模一般住宅の多
い既成住宅地域
西5m私道 水道、ガス、下水 椥辻

700m
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    12.0 m、規模          80 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北5m私
交通

施設
椥辻駅西方

700m
法令

規制
2中専
(70,200)
準防 
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
小規模一般住宅が多い住宅地域で周辺にスーパー等の生活利便施設は増えている。資材価格の上昇が建物価格に
影響しており、今後地価への影響を注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           143,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山科区の地下鉄東西線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は京都市内の自用目的の居住者が主である。
交通利便性にやや難があり街路の系統連続性にも若干劣るが、周辺地域にはスーパーが存し生活利便性は高く需要は堅
調である。近年の資材価格の上昇が新築住宅建築に影響しており住宅地需要は堅調であるものの価格上昇圧力となって
いる。中心となる価格帯は更地1,500万円前後、新築戸建住宅3,000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
多少纏まった画地であれば共同住宅等の収益物件も見られるが、街路条件や画地条件等より経済合理的な賃貸住宅経営
は困難であり、収益還元法は非適用と判断した。当該地域では自用目的での取引が中心で、需要者は意思決定に際し居
住の快適性・地縁的選好性を反映した資産価値を重視する傾向が強い。よって、本件では規範性の高い比準価格を採用
し、代表標準地及び前年標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 京都山科 -14                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        162,000 円/㎡
[103.7]
100
100
[103.0]
100
[115.0]
[101.0]
100
143,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          139,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
個人消費、観光は持ち直している。住宅投資
は緩やかに減少している。雇用・所得環境は
、緩やかに改善している。物価は上昇基調が
続いている。

資材価格の上昇により建物価格は上昇基調に
あるが、延べ床面積を抑えるなどの対策もあ
り京都市内の一般住宅地需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 %  %
3 試算価格算定内訳 京都山科 -26 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K3L

-6
京都市山科区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西7.5m市道、
中間画地




2中専
高度1種最高20m
(60,200)
b 24K3R

-27
京都市山科区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




2中専
高度1種最高20m
(60,200)
c 24K3F

-19
京都市山科区

建付


  
(           ) 
不整形 東4.8m私道、
中間画地




2中専
高度1種最高20m
(70,192)
d 24K3A

-24
京都市山科区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地




2中専
高度1種最高15m
(70,200)
e 24K3P

-15
京都市山科区

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
121,791  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

123,841 
100
[  93.6]

132,309 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

134,000 
b (            
116,005  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[  85.0]
100
[ 100.0]

137,568 
100
[  91.8]

149,856 

151,000 
c (            
150,783  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.9]

160,157 
100
[  97.0]

165,110 

167,000 
d (            
114,707  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[  90.0]
100
[ 100.0]

128,344 
100
[  97.9]

131,097 

132,000 
e (            
136,563  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

140,250 
100
[ 103.0]

136,165 

138,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      -5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     143,000 円/㎡]  



京都山科 -26 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 京都山科 -26 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  京都市山科区勧修寺東栗栖野町18番35
1300000111530-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
京都山科 -26 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 -26 京都府 京都第3 氏名  不動産鑑定士 福本 敬久   TEL.
鑑定評価額 11,400,000 円  1㎡当たりの価格 142,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
110,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
京都市山科区勧修寺東栗栖野町18番35
②地積
 (㎡)
97  
(         17
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)
準防

(その他)
高度1種最高20m


(70,200)

1:2
住宅

W2
小規模一般住宅の多
い既成住宅地域
西5m私道 水道、ガス、下水 椥辻

700m
(2)



①範囲 東    50 m、西    30 m、南   100 m、北    80 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    12.0 m、規模          80 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北5m私道 交通

施設
椥辻駅西方

700m
法令

規制
2中専
(70,200)
準防 
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
 小規模住宅が多い住宅地域として今後もほぼ現状を維持し、駅徒歩圏内にあって地価は上昇傾向で維持すると
予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           142,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、山科区及び伏見区東部にあって、地下鉄東西線を中心に広がる住宅地域と把握される。典型的需要者
は同圏域に居住するエンドユーザーである。周辺地域との街路連続性にやや劣る住宅地域であるが、椥辻駅徒歩圏内に
あって生活利便性は高く需要は堅調である。価格帯は新築戸建物件で3,000万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 当該地域では、自己居住目的の取引が中心であって、需要者は住環境や利便性等を相対比較しつつ、市場相場を大き
な判断基準として意思決定していることから比準価格は高い説得力を有する。なお、戸建住宅を中心とする地域性にあ
って、画地条件的にも規範性のある収益価格の算定は困難なため、収益還元法は非適用とした。よって、本件において
は代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 京都山科 -14                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +3.0
[前年代表標準地等の価格]
        162,000 円/㎡
[103.7]
100
100
[103.0]
100
[116.0]
[101.0]
100
142,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          139,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
京都市では観光の回復もあって都心部を中心
に不動産市場は活況を呈しており、山科区の
不動産市場も概ね堅調に推移している。


地域要因に特段の変動はなく、駅徒歩圏にあ
って需要は底堅い。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.2 %  %
3 試算価格算定内訳 京都山科 -26 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 24K3J

-9
京都市山科区

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




2中専
高度1種最高20m
(60,200)
b 24K3A

-24
京都市山科区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地




2中専
高度1種最高15m
(70,200)
c 24K3M

-11
京都市山科区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1中専
高度1種最高15m
(70,200)
d 24K3P

-15
京都市山科区

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1住居
高度2種最高20m
(70,200)
e 24K3R

-27
京都市山科区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




2中専
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
157,418  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

160,566 
100
[ 107.1]

149,922 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

151,000 
b (            
114,707  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[  90.0]
100
[ 100.0]

128,344 
100
[  93.0]

138,004 

139,000 
c (            
121,739  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

122,462 
100
[  84.4]

145,097 

147,000 
d (            
136,563  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

140,250 
100
[ 108.2]

129,621 

131,000 
e (            
116,005  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[  85.0]
100
[ 100.0]

137,568 
100
[  96.9]

141,969 

143,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -7.0 環境     -11.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     142,000 円/㎡]  



京都山科 -26 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
 戸建住宅を主とする住宅地域であり、画地条件からみても経済合理的な賃貸経営が困難と判断されるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 京都山科 -26 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  京都市山科区勧修寺東栗栖野町18番35
1300000111530-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考