別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都山科 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 -21 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.
鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区御陵四丁野町５８番１
 ②地積
　(㎡)		 115  
(         19) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パートが混在する住
宅地域		 東5m私道 水道、ガス、下水 地下鉄山科

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 基準方位北：５ｍ私
道		 交通

施設		 地下鉄山科駅南西方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅から徒歩約１０分圏内にあり、スーパー等の商業施設にも近い既成住宅地域である。山科駅、御陵駅周
辺をはじめ沿線で分譲マンション事業が続いているが、当面は現況の住宅地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄他の山科駅圏内を中心に区内の小規模画地の住宅地域である。主な需要者層は規模、総額の観点か
ら一次取得者層である。近隣地域一帯の既成住宅地域は最寄駅の徒歩約１０分圏内であり、生活利便性も比較的良好で
ある。新築分譲マンションとの競合では選好性が別れる場合があるが、近隣地域一帯の住宅地域の需要は上向いている
。主な取引価格帯は新築戸建で３５００～４０００万円程度、土地のみで１５００～２０００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は画地規模が小さな戸建住宅が多い既成住宅地域であるが、一部で賃貸共同住宅が見られるため対象標準地上
にも賃貸共同住宅を想定して収益還元法を適用した。しかし、画地規模等により高度利用に限度があり、市場参加者の
意思決定における収益性の占める位置は大きくはないと考えられる。従って、比準価格を重視して代表標準地との均衡
に留意し、収益価格にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.0]		 [102.0]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市内中心部では比較的若い世代の人口流
出が見られるが、山科区も人口微減、高齢化
傾向が続く。流入需要は隣接の滋賀県へも流
れている。

地下鉄山科駅の徒歩圏内の既成住宅地域であ
り、マンション事業等の供給は続く。近隣地
域に目だった変動は無い。地価は上昇幅が拡
大して推移する。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｑ

-17		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
b ２４Ｋ３Ｊ

-4		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｈ

-24		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m私道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d ２４Ｋ３Ｋ

-109		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
北東5m、角地
１中専
高度1種最高20m
(80,200)
e ２４Ｋ３Ｂ

-8		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.2m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,305  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
172,295 		 100
[  99.0]
174,035 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
171,053  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
172,408 		 100
[  98.9]
174,326 
178,000 
c (　           ) 
181,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
182,750 		 100
[ 103.0]
177,427 
181,000 
d (　           ) 
184,980  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
181,144 		 100
[ 104.0]
174,177 
178,000 
e (　           ) 
181,504  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
191,057 		 100
[  99.9]
191,248 
195,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    182,000 円／㎡]  



京都山科 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,237,588 
464,770 
1,772,818 
1,339,200 
433,618 		 （　0.9534）
413,411 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      9,614,209 円　　　　（　    100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｓ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   96 ㎡      7.7 m x   12.8 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸、５２㎡程度の住戸を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 同種、同程度の規模の建物より判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
55.00 
95.0 
52.25 
1,836 
95,931 		 2.0  191,862 
1.0  95,931 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
95.0 
104.50 

191,862 		 383,724 
191,862 
⑨年額支払賃料        191,862 円　×　12ヶ月　＝　       2,302,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     104.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,302,344 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       115,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,187,227 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           383,724 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          191,862 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          46,716 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,237,588 円　　　　（　        23,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-4		 2,108  
(   2,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,113 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,836 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-5		 1,696  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,748 
c ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-10		 1,566  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,772 
京都山科 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 69,070 円  　　　        2,302,344　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,300 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　      183,600 円  　　　　     21,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         464,770 円　（　　　　　　         4,841 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,339,200 円  
（　　　　　        13,950 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,237,588 円      
②総費用 464,770 円      
③純収益　①－② 1,772,818 円      
④建物等に帰属する純収益 1,339,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 433,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 413,411 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,306 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,614,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区御陵四丁野町５８番１
 1300000202272-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都山科 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 -21 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.
鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区御陵四丁野町５８番１
 ②地積
　(㎡)		 115  
(         19) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パートが混在する住
宅地域		 東5m私道 水道、ガス、下水 地下鉄山科

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、５ｍ私
道		 交通

施設		 地下鉄山科駅南西方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。今後
も住宅地域として現状を維持するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市山科区及び周辺市区の住宅地域の存する圏域。中心となる需要者は京都市山科区に地縁的選好性を
有する居住目的の個人である。各線山科駅へ徒歩圏内であり、大型商業施設も近いことから、選好性は優れる。中心と
なる価格帯は土地１００㎡程度で１８００万円前後、新築戸建で３５００万円から４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域には賃貸住宅も見られることから、収益還元法を適用した。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこ
とから、収益価格は比準価格に比して低位に求められた。当該地域には賃貸住宅も見られるものの、主に自用目的の取
引が中心の住宅地域であり、需要者は収益性よりも生活利便性や住環境をより重視して意思決定を行う。よって、比準
価格を重視し、収益価格にも留意して、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 91.0]		 [102.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高が続いており、個人消費の落
込みが懸念されるものの、区内の住宅地地価
は概ね堅調に推移している。山科区の人口は
微減傾向である。

利便性の良好な住宅地域であり、住宅地とし
ての選好性の程度は高い。需要は強含みで推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｊ

-4		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｂ

-14		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,160)
c ２４Ｋ３Ｄ

-103		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.9m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高20m
(70,160)
d ２４Ｋ３Ｋ

-109		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
北東5m、角地
１中専
高度1種最高20m
(80,200)
e ２４Ｋ３Ｊ

-25		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m私道、
東5m、準角地
近商
高度3種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
171,053  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
172,408 		 100
[  96.9]
177,924 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
148,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
148,670 		 100
[  83.3]
178,475 
182,000 
c (　           ) 
150,604  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
154,821 		 100
[  89.4]
173,178 
177,000 
d (　           ) 
184,980  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
181,144 		 100
[ 104.0]
174,177 
178,000 
e (　           ) 
221,551  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
223,723 		 100
[ 116.4]
192,202 
196,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    183,000 円／㎡]  



京都山科 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,295,644 
469,862 
1,825,782 
1,340,700 
485,082 		 （　0.9546）
463,059 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     10,768,814 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.00 Ｓ2 112.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   96 ㎡      7.7 m x   12.8 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２７㎡程度の単身向け賃貸住宅を想定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 類似する建物の有効率から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
56.00 
95.0 
53.20 
1,850 
98,420 		 2.0  196,840 
1.0  98,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.00 
95.0 
106.40 

196,840 		 393,680 
196,840 
⑨年額支払賃料        196,840 円　×　12ヶ月　＝　       2,362,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     106.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,362,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       118,104 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,243,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           393,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          196,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          47,928 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,295,644 円　　　　（　        23,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-6		 1,882  
(   1,829) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,981 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,893 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-9		 1,816  
(   1,816) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,912 
c ２４Ｋ３Ｒ・Ｔ
　　　　-5		 1,696  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,785 
京都山科 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 70,862 円  　　　        2,362,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      185,300 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         469,862 円　（　　　　　　         4,894 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9546    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,340,700 円  
（　　　　　        13,966 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,295,644 円      
②総費用 469,862 円      
③純収益　①－② 1,825,782 円      
④建物等に帰属する純収益 1,340,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 485,082 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 463,059 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,768,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区御陵四丁野町５８番１
 1300000202272-0000
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備考