令和6年1月12日　提出 京都山科 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -4 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区西野山中鳥井町１４０番３１ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 椥辻 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 椥辻駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状程度で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区の南西部に位置する住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する付近居住者の 住替えや一次取得者層が中心と判断される。駅に近い生活利便性の優る地域と比較して選好性がやや劣るが、街路、画 地が整然とした閑静な住宅地域であり、付近では中古住宅の建替えや再販が散見され、需要は安定的に推移している。 中心となる価格帯は、対象標準地規模の土地で２，５００万円前後、中古住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を主とする閑静な住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した比 準価格が説得力を有する。対象標準地の立地条件から経済合理性を有する賃貸物件を想定することは現実的ではないた め、収益還元法は適用しなかった。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮 し、更に単価と総額との関連、住宅地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [103.0] 100 [122.3] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外景気の下振れ懸念、物価上昇の懸念があ るものの、山科区内の不動産市場は総じて堅 調な動きが続いている。 駅接近性が劣るものの居住環境は良好で、付 近取引の状況から地価は横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％