令和6年1月12日　提出 京都山科 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉川　啓介   TEL.

鑑定評価額 8,580,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区小野鐘付田町１８番３６ ②地積 　(㎡) 55   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:4 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m私道 水道、ガス、下水 小野 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        55 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ私道 交通 施設 小野駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後当分の間は現状を維持するものと予測される。地価水準 は緩やかな上昇基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東西線沿線で、山科区南部から伏見区にかけての住宅地域と把握した。需要者は同圏域居住の一次 取得者を中心とし、周辺市区からの転入も見られる。地下鉄駅から徒歩圏内にあって生活利便性も比較的良好なことよ り、需要は概ね堅調である。土地は８００万円～１０００万円程度、新築戸建で２５００万円～３０００万円程度が需 要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を標準とする地域で、自用目的の取引が中心であり、居住の快適性等を重視して価格形成がなされ る傾向が強い。加えて、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益還元法は適用しないこと とした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [103.0] 100 [105.6] [101.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は物価上昇等の懸念は残るもの の、持ち直している。京都市の不動産市場も 回復傾向が続いている。 地域要因に特段の変動は見られないが、利便 性良好な住宅地域にあって、総額による市場 性にも優ることから、地価は緩やかに上昇し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％