別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 9-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　惠子   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区横大路千両松町１４６番１外
(伏見西部第３－４９－２９外)		 ②地積
　(㎡)		 1,492  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,300)

（その他）
特別用途地区

1:2		 作業場

Ｓ3		 中小規模の工場、配
送センター等が多い
工業地域		 南西8m区画街路 水道、ガス、下水 中書島

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫の業務地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ区画街路 交通

施設		 中書島駅南西方

2.8km		 法令

規制		 工業
(60,300)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 都市計画法改正による指定容積率の変更等で、土地利用度を増しつつ、推移していくものと予測する。地価水準
は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場、倉庫の業務地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     72,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市南部、久御山町、宇治市等を中心とし、高速道路ＩＣ周辺や、国道等の沿道及びその背後に形成
される工業地域と判定した。需要者は、自用の工場、倉庫等を需要する法人が中心となる。京都市中心部や大阪方面へ
の交通アクセスに優れ、また、高速道路を利用することにより、広域的かつ高度な輸送が可能であることから、工業地
需要が堅調に推移している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１億円台半ば～後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を考慮した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 [100.0]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意
する必要がある。

街路条件が良好で、幹線道路へアクセスしや
すいことから、工業地需要が堅調に推移して
いる。地価水準は、上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｇ

-1		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業
高度3種最高31m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｏ

-14		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
c ２４Ｋ３Ｌ

-21		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、北4m、
三方路
工業

(60,400)
d ２４Ｋ３Ｈ

-10		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m私道、
中間画地
工業

(60,200)
e ２４Ｋ３Ｒ

-102		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
特別用途地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,976  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
142,703 		 100
[ 124.7]
114,437 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
105,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,177 		 100
[ 105.9]
104,983 
105,000 
c (　           ) 
136,011  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
136,011 		 100
[ 115.0]
118,270 
118,000 
d (　           ) 
73,232  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,795 		 100
[  75.8]
99,993 
100,000 
e (　           ) 
105,872  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,107 		 100
[ 100.7]
109,342 
109,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



京都伏見 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,804,962 
5,228,652 
16,576,310 
11,837,200 
4,739,110 		 （　0.9541）
4,521,585 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    107,656,786 円　　　　（　     72,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 60 ％   300 ％   300 ％   1,492 ㎡     27.0 m x   55.0 m  前面道路：区画街路 　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建の工場兼事務所（一棟貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼事務所
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,586 
1,903,200 		 6.0  11,419,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

1,903,200 		 11,419,200 
0 
⑨年額支払賃料      1,903,200 円　×　12ヶ月　＝　      22,838,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,838,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,141,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,696,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,419,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         108,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,804,962 円　　　　（　        14,615 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-5		 1,998  
(   1,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[110.0]
1,593 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,594 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,586 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-7		 1,786  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[110.0]
1,503 
c ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-18		 1,365  
(   1,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,685 
京都伏見 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,212,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 685,152 円  　　　       22,838,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,210,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,717,000 円  　　　　    202,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,228,652 円　（　　　　　　         3,504 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 202,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0586     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 50 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,837,200 円  
（　　　　　         7,934 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,804,962 円      
②総費用 5,228,652 円      
③純収益　①－② 16,576,310 円      
④建物等に帰属する純収益 11,837,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,739,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,521,585 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,031 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,656,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      72,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区横大路千両松町１４６番１
 1310000126161-0000
2 　京都市伏見区横大路千両松町１４６番２
 1310000126162-0000
3 　京都市伏見区横大路千両松町１４６番３
 1310000126163-0000
4 　京都市伏見区横大路千両松町１４６番４
 1310000126164-0000
5 　京都市伏見区横大路千両松町１４７番１
 1310000126165-0000
6 　京都市伏見区横大路千両松町１４７番３
 1310000126166-0000
7 　京都市伏見区横大路千両松町４７１番４
 1310000094965-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 9-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区横大路千両松町１４６番１外
(伏見西部第３－４９－２９外)		 ②地積
　(㎡)		 1,492  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,300)

（その他）
特別用途地区

1:2		 作業場

Ｓ3		 中小規模の工場、配
送センター等が多い
工業地域		 南西8m区画街路 水道、ガス、下水 中書島

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区画街路 交通

施設		 中書島駅南西方

2.8km		 法令

規制		 工業
(60,300)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場や配送センターを中心とする工業地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持して推
移するものと予測するが、工業地に対する強い需要は継続しており、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市内及び府下南部の工場や倉庫等が多い工業地域である。需要者は自用の製造業者や物流業務等を
営む法人が中心となる。流通倉庫だけでなく、業績好調な地元製造業者の工場需要も多く、供給余力が少ないことから
も需給はタイトである。需要者の業種は多様で、取引される画地規模も様々であり、取引事情を有する場合も多く、需
要の中心となる価格帯の把握は一律には困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、貸工場等の収益物件も見受けられるが、地元中小法人の自社工場や自社倉庫としての利用が地域の主体で
あり、市場性が重視され、収益性の価格支配力は低位と言える。また、取引事例については、広域的であるが、同一需
給圏内の規範性のある事例が収集できた。よって類似地域内の多数の取引事例から試算された比準価格を重視し、収益
価格を関連づけて、代表標準地からの価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[116.6]		 [100.0]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ５類移行後の物価上昇にも金融引
き締めは限定的であり、資産価格は上昇傾向
にある。


地域要因に特別の変動要因はないが、依然と
して工業地需要は強く、倉庫や工場の集まる
工業地域として地価は上昇傾向で推移するも
のと考えられる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｇ

-111		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４Ｋ３Ｆ

-107		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15.5m市
道、中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
c ２４Ｋ３Ｇ

-1		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業
高度3種最高31m
(70,200)
d ２４Ｋ３Ｈ

-10		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m私道、
中間画地
工業

(60,200)
e ２４Ｋ３Ｏ

-14		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,956  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
129,508 		 100
[ 117.4]
110,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
132,408  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
142,171 		 100
[ 129.1]
110,125 
110,000 
c (　           ) 
129,976  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
142,703 		 100
[ 129.9]
109,856 
110,000 
d (　           ) 
73,232  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
75,795 		 100
[  67.2]
112,790 
113,000 
e (　           ) 
105,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,177 		 100
[ 105.9]
104,983 
105,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



京都伏見 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,135,616 
5,549,760 
17,585,856 
12,942,900 
4,642,956 		 （　0.9541）
4,429,844 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    105,472,476 円　　　　（　     70,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 60 ％   300 ％   300 ％   1,492 ㎡     27.0 m x   55.0 m  前面道路：区画街路 　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建、一棟貸しの工場兼事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼事務所
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,680 
2,016,000 		 8.0  16,128,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

2,016,000 		 16,128,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,016,000 円　×　12ヶ月　＝　      24,192,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されていることから計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,192,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,209,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,982,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,128,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         153,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,135,616 円　　　　（　        15,506 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-7		 1,786  
(   1,784) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,654 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,691 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-11		 1,406  
(   1,399) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,562 
c ２４Ｋ３Ｌ・Ｔ
　　　　-9		 2,007  
(   1,922) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,858 
京都伏見 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,314,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 725,760 円  　　　       24,192,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,210,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,861,500 円  　　　　    219,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,549,760 円　（　　　　　　         3,720 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 219,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,942,900 円  
（　　　　　         8,675 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,135,616 円      
②総費用 5,549,760 円      
③純収益　①－② 17,585,856 円      
④建物等に帰属する純収益 12,942,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,642,956 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,429,844 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,969 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,472,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区横大路千両松町１４６番１
 1310000126161-0000
2 　京都市伏見区横大路千両松町１４６番２
 1310000126162-0000
3 　京都市伏見区横大路千両松町１４６番３
 1310000126163-0000
4 　京都市伏見区横大路千両松町１４６番４
 1310000126164-0000
5 　京都市伏見区横大路千両松町１４７番１
 1310000126165-0000
6 　京都市伏見区横大路千両松町１４７番３
 1310000126166-0000
7 　京都市伏見区横大路千両松町４７１番４
 1310000094965-0000
8 　
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備考