別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-10 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.
鑑定評価額 49,900,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区納所和泉屋７番
 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)

（その他）
高度2種最高20m
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗のほか住
宅等も混在する路線
商業地域		 南東18m府道 水道、ガス、下水 淀

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 １８ｍ府道 交通

施設		 淀駅北東方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,300)
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 府道沿いに低層の店舗が見られ、沿道の対面には広大な京都競馬場の駐車場もある。店舗の密度はまばらである
が、交通量は多く配送センター等もある。当面は現状の商、工混的在地域として推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伏見区の他隣接区、市を中心にした商業地域と工業、業務地との混在的地域である。主な需要者は事業所
用地等を求める法人等である。近隣地域一帯の府道沿道は交通量が多く、店舗は疎らであるが倉庫等の流通業務地もあ
る。倉庫等の流通業務用地を中心とした工業地の需給逼迫の影響で、幹線道路沿道の近隣地域の需要も上向きで推移す
る。主な取引価格帯は把握し難いが、対象不動産程度の規模の土地のみで５０００～５５００万円程度が目安である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿道にあり、その周辺地域も含めて、店舗、店舗付共同住宅等が見られ、市場参加者の指標として
収益性の占める比重は一定以上程度あると考えられる。その一方で、対象不動産よりも小規模な画地も見られるように
市場においては収益物件の個別性が強いこと等から比準価格をより重視して、収益価格を関連付けて、対象標準地の前
年からの変動要因にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症が令和５年５月８日から５
類感染症に移行された。旅行等の移動制限も
無くなり繁華街、飲食店等の賑わいも回復し
た。

近隣地域では目だった店舗の新規出店等は見
られないが、京都競馬場が整備工事を終えて
再開した。地価は上昇傾向で推移する。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｅ

-30		 城陽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東28m国道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｒ

-102		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
特別用途地区
(70,200)
c ２４Ｋ２Ｉ

-37		 京田辺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m市道
、中間画地
２住居
高度3種最高15m
(60,200)
d ２４Ｋ３Ｉ

-24		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m道路、
東4m、角地
近商
高度1種最高31m
(90,390)
e ２４Ｋ３Ｉ

-7		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.2m市道
、北東6m、
二方路
１住居
高度2種最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
103,031 		 100
[  95.1]
108,340 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
105,872  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,107 		 100
[ 100.4]
109,668 
110,000 
c (　           ) 
115,744  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
116,091 		 100
[ 105.0]
110,563 
111,000 
d (　           ) 
127,251  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
126,003 		 100
[ 118.1]
106,692 
107,000 
e (　           ) 
115,990  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
123,935 		 100
[ 113.8]
108,906 
109,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



京都伏見 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,752,227 
3,307,934 
12,444,293 
10,742,000 
1,702,293 		 （　0.9538）
1,623,647 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     36,901,068 円　　　　（　     75,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 200.00 Ｓ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度2種最高20m
 60 ％   300 ％   300 ％   489 ㎡     29.0 m x   20.0 m  前面道路：府道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を４５～５０㎡／戸の住戸を想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 同種、同程度の規模の建物より判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
2,125 
361,250 		 6.0  2,167,500 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
200.00 
95.0 
190.00 
1,747 
331,930 		 2.0  663,860 
1.0  331,930 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
92.5 
740.00 

1,357,040 		 4,159,080 
995,790 
⑨年額支払賃料      1,357,040 円　×　12ヶ月　＝　      16,284,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,284,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       814,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,470,256 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,159,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,511 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          995,790 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         242,460 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,752,227 円　　　　（　        32,213 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｉ・Ｔ
　　　　-1		 1,898  
(   1,820) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,808 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,787 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,747 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｉ・Ｔ
　　　　-2		 1,793  
(   1,755) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,793 
c ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-7		 1,935  
(   1,869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,759 
京都伏見 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 984,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 488,534 円  　　　       16,284,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,400 円  　　　査定額。
 建物　　　　　　　　　    1,394,000 円  　　　　    164,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       164,000 円  　　　　    164,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,307,934 円　（　　　　　　         6,765 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 164,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0655     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,742,000 円  
（　　　　　        21,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,752,227 円      
②総費用 3,307,934 円      
③純収益　①－② 12,444,293 円      
④建物等に帰属する純収益 10,742,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,702,293 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,623,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,320 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,901,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区納所和泉屋７番
 1310000172962-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-10 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 49,900,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 80,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区納所和泉屋７番
 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)

（その他）
高度2種最高20m
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗のほか住
宅等も混在する路線
商業地域		 南東18m府道 水道、ガス、下水 淀

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ府道 交通

施設		 淀駅北東方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,300)
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、一般住宅、作業場等が混在する府道沿いの地域。自動車の通行量は多いが、最寄駅から距離があり、繁華
性はやや低位。地域要因に特段の変化はなく、地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伏見区を中心とした京都府南部の幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域、工業地等との混在的地域。主
たる需要者は店舗、事務所等を需要する法人の他、収益物件を需要する投資家、画地規模によってはマンションデベロ
ッパ－等が考えられる。周辺の店舗連坦性は高くないが、幹線道路沿いで交通量が多いため、画地規模によっては工業
系用途での需要が比較的安定している。取引の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で５千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの商業地域であり、沿道型低層店舗、併用住宅、事務所、作業場等、用途は多様化しており、市場での収
益物件は個別性が強いため、試算においても収益価格は想定要素が多くなる傾向にある。需要者は規範性のある市場相
場を重視する傾向にあると判断出来るため、類似性のみならず収益性をも反映した比準価格の説得力は高いと判断した
。よって比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果等により、景気は緩やかな回
復基調にあるが、世界的な金融引き締め、物
価上昇、金融資本市場の変動等に注視する必
要がある。

近隣地域は繁華性、店舗連たん性に劣るが、
自動車の通行量が多く、倉庫等の事業用地と
しての需要が比較的安定しており、需要は安
定傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｒ

-102		 宇治市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
準工
高度4種最高20m
特別用途地区
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｍ

-5		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｍ

-33		 城陽市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東12.8m府
道、南4.3m、
二方路
準住居
高度3種最高20m
(70,200)
d ２４Ｋ３Ｉ

-24		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m道路、
東4m、角地
近商
高度1種最高31m
(90,390)
e ２４Ｋ３Ｋ

-108		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東7.5m府道、
南4m、角地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,872  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,107 		 100
[ 105.0]
104,864 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
134,445  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
138,747 		 100
[ 124.9]
111,086 
111,000 
c (　           ) 
95,465  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
118,161 		 100
[ 108.7]
108,704 
109,000 
d (　           ) 
127,251  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
126,003 		 100
[ 118.1]
106,692 
107,000 
e (　           ) 
121,126  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
121,714 		 100
[ 112.4]
108,286 
108,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



京都伏見 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,911,143 
3,322,091 
12,589,052 
10,890,000 
1,699,052 		 （　0.9527）
1,618,687 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     36,788,341 円　　　　（　     75,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 200.00 Ｓ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度2種最高20m
 60 ％   300 ％   300 ％   489 ㎡     29.0 m x   20.0 m  前面道路：府道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～４階は平均専有面積４８㎡程度の住宅を想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
85.0 
170.00 
2,080 
353,600 		 6.0  2,121,600 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
200.00 
95.0 
190.00 
1,749 
332,310 		 1.0  332,310 
2.0  664,620 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
92.5 
740.00 

1,350,530 		 3,118,530 
1,993,860 
⑨年額支払賃料      1,350,530 円　×　12ヶ月　＝　      16,206,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     740.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,206,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       810,318 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,396,042 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,118,530 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,626 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,993,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         485,475 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,911,143 円　　　　（　        32,538 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｉ・Ｔ
　　　　-4		 1,292  
(   1,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,794 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,825 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,749 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｉ・Ｔ
　　　　-6		 1,750  
(   1,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,842 
c ２４Ｋ３Ｉ・Ｔ
　　　　-8		 1,339  
(   1,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,750 
京都伏見 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 486,191 円  　　　       16,206,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,402,500 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,322,091 円　（　　　　　　         6,794 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,890,000 円  
（　　　　　        22,270 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,911,143 円      
②総費用 3,322,091 円      
③純収益　①－② 12,589,052 円      
④建物等に帰属する純収益 10,890,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,699,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,618,687 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,788,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区納所和泉屋７番
 1310000172962-0000
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備考