別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-7 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(90,200)

1:3		 店舗

Ｗ2		 小規模小売店舗、土
産物店等が建ち並ぶ
商業地域		 東7.2m府道 水道、ガス、下水 稲荷

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 伏見稲荷大社に近接し、観光
客の多い商業地域。		 街

路		 ７．２ｍ府道 交通

施設		 稲荷駅北方

50m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 伏見稲荷大社の門前町に位置し、観光客向けの店舗等が多い商業地域である。新型コロナの５類移行により各種
制限が緩和され、国内外の観光客が回復し、インバウンド需要の増加から、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都府南部の観光地として有名な名所旧跡等の周辺に位置する商業地域を中心に、一般の商業地も含む
。需要者の中心は、観光客向け店舗の運営を行う事業者や店舗賃貸を計画する投資家等である。新型コロナの５類移行
により、内外の観光客は回復し、今後更なるインバウンドの増加により、人流の増加と共に土地需要の増加が期待され
る。立地条件や画地規模等により取引価格の差異が大きく、取引の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、観光地に近接して土産物店等の店舗が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸市場も一定程度成熟している。観光
客を中心とした人流は回復傾向にあるが、賃料水準を含め、変動が大きく、収益価格の不確実性は大きい。一方、取引
事例に関しては、同一需給圏内から規範性のある取引事例が収集できた。よって、比準価格を標準に収益価格を比較考
量し、前年基準地価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　伏見（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    495,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ５類移行後の物価上昇にも金融引
き締めは限定的であり、資産価格は上昇傾向
にある。


京都市においては、外国人観光客の戻りも早
く、伏見稲荷周辺では観光客による混雑状況
が目立つ。今後も外国人も含め観光客の増加
が期待される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｏ

-24		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北2.5m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
b ２４Ｋ３Ｐ

-104		 京都市伏見区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
c ２４Ｋ３Ｂ

-25		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m国道、
南2.5m、
二方路
商業
高度4種最高15m
(90,400)
d ２４Ｋ３Ｏ

-27		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
北3.5m、
二方路
準工
高度3種最高20m
(80,200)
e ２４Ｋ３Ｌ

-110		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(83,265)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
399,315  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.6]
449,560 		 100
[  79.0]
569,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
569,000 
b (　           ) 
245,776  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,523 		 100
[  51.7]
503,913 
504,000 
c (　           ) 
302,147  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.7]
373,589 		 100
[  73.0]
511,766 
512,000 
d (　           ) 
287,402  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
290,851 		 100
[  58.0]
501,467 
501,000 
e (　           ) 
493,274  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
518,924 		 100
[  82.3]
630,527 
631,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



京都伏見 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,492,531 
1,846,272 
8,646,259 
5,176,880 
3,469,379 		 （　0.9534）
3,307,706 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     76,923,395 円　　　　（　    394,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   195 ㎡      7.7 m x   25.0 m  前面道路：府道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２、３階が５０㎡程度の共同住宅の建物を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種同用途の建物より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
85.0 
102.00 
4,000 
408,000 		 8.0  3,264,000 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,316 
250,128 		 2.0  500,256 
1.0  250,128 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
88.3 
318.00 

908,256 		 4,264,512 
500,256 
⑨年額支払賃料        908,256 円　×　12ヶ月　＝　      10,899,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,899,072 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       544,954 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,354,118 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,264,512 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,513 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          500,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          97,900 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,492,531 円　　　　（　        53,808 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-2		 2,068  
(   2,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,177 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,316 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-3		 2,428  
(   2,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,556 
c ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-6		 2,230  
(   2,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,347 
京都伏見 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 476,400 円  　　　　     79,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 326,972 円  　　　       10,899,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      674,900 円  　　　　     79,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,400 円  　　　　     79,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,400 円  　　　　     79,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,846,272 円　（　　　　　　         9,468 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,176,880 円  
（　　　　　        26,548 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,492,531 円      
②総費用 1,846,272 円      
③純収益　①－② 8,646,259 円      
④建物等に帰属する純収益 5,176,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,469,379 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,307,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,963 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,923,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     394,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
 1310000019900-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-7 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉川　啓介   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
 ②地積
　(㎡)		 195  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(90,200)

1:3		 店舗

Ｗ2		 小規模小売店舗、土
産物店等が建ち並ぶ
商業地域		 東7.2m府道 水道、ガス、下水 稲荷

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 伏見稲荷大社に近接する観光
客の多い商業地域。		 街

路		 ７．２ｍ府道 交通

施設		 稲荷駅北方

50m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域であり、今後当分の間は現状を維持するものと予測される。地価水準につい
ては、上昇傾向にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    546,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    398,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市内の観光地及びその周辺の商業地域一円と把握した。需要者は観光需要を企図する物販、飲食等の
地元事業者が中心である。経済活動の正常化により、伏見稲荷大社を訪れる観光客が回帰し、人流増加とともに店舗需
要は大きく改善している。取引件数が少なく、取引価格にもバラつきが見られるため、取引の中心となる価格帯は見出
し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は収益性が重視される商業地域であるものの、その価格形成については、収益力によって物件を選別し、最終
的には市場相場が重視される傾向が強い。また、収益価格は試算過程において想定要素を多く含むため、やや信頼性に
欠ける。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前
年指定基準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　伏見（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    495,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は物価上昇等の懸念は残るもの
の、持ち直している。京都市の不動産市場も
回復傾向が続いている。


インバウンドを含めた観光客数の回復傾向に
より、店舗需要が拡大し、地価は上昇してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.0 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｏ

-22		 京都市伏見区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.2m市道、
北7.2m、角地
近商
高度3種最高15m
山ろく美観
(100,200)
b ２４Ｋ３Ｏ

-24		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北2.5m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,200)
c ２４Ｋ１Ｃ

-106		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.8m市道、
北2.4m、角地
商業
高度4種最高12m
歴史遺産美観
(80,240)
d ２４Ｋ１Ｃ

-3		 京都市東山区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
旧市街地美観
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    350,939) 
539,906  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
555,631 		 100
[ 100.0]
555,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
556,000 
b (　           ) 
399,315  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.6]
449,560 		 100
[  81.9]
548,913 
549,000 
c (　           ) 
594,273  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
623,392 		 100
[ 114.5]
544,447 
544,000 
d (　           ) 
632,677  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
649,759 		 100
[ 122.1]
532,153 
532,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -9.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    546,000 円／㎡]  



京都伏見 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,559,817 
1,765,680 
8,794,137 
5,375,380 
3,418,757 		 （　0.9756）
3,335,339 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     77,566,023 円　　　　（　    398,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＬＳ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
 90 ％   200 ％   200 ％   195 ㎡      7.7 m x   25.0 m  前面道路：府道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（平均専有面積３６㎡） ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種同等の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
85.0 
102.00 
4,300 
438,600 		 8.0  3,508,800 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
120.00 
90.0 
108.00 
2,159 
233,172 		 2.0  466,344 
1.0  233,172 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
88.3 
318.00 

904,944 		 4,441,488 
466,344 
⑨年額支払賃料        904,944 円　×　12ヶ月　＝　      10,859,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     318.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,859,328 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       434,373 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,424,955 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,441,488 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          466,344 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          92,224 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,559,817 円　　　　（　        54,153 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-6		 2,230  
(   2,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,230 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,159 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-8		 2,025  
(   1,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,177 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 397,000 円  　　　　     79,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 325,780 円  　　　       10,859,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      209,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      674,900 円  　　　　     79,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,400 円  　　　　     79,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,400 円  　　　　     79,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,765,680 円　（　　　　　　         9,055 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,375,380 円  
（　　　　　        27,566 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,559,817 円      
②総費用 1,765,680 円      
③純収益　①－② 8,794,137 円      
④建物等に帰属する純収益 5,375,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,418,757 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,335,339 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,104 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,566,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     398,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区深草稲荷御前町８９番
 1310000019900-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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