別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉川　啓介   TEL.
鑑定評価額 51,100,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区深草直違橋２丁目４２９番
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m
一部１住居

(85,200)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ既成商業地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 藤森

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   105 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 藤森駅南東方

200m		 法令

規制		 近商
(85,200)
準防 
高度3種最高15m
一部１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗が建ち並ぶ既成商業地域であり、今後当分の間は現状を維持するものと予測される。地価水準は緩やか
な上昇基調にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伏見区を中心とする京都市南部の既成商業地域一帯と把握した。需要者は飲食、物販等を目的とする地元
事業者が中心である。既存の近隣型商業地の需要は全般的に停滞基調であるが、規模がまとまればマンション需要等も
見込めることから、需要は底堅く推移している。市場で中心となる価格帯は、規模、用途等によって様々であり、見出
し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は収益性が重視される商業地域であるものの、その価格形成については、収益力によって物件を選別し、最終
的には市場相場が重視される傾向が強い。また、収益価格は試算過程において想定要素を多く含むため、やや信頼性に
欠ける。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前
年指定基準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　伏見（府） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    196,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は物価上昇等の懸念は残るもの
の、持ち直している。京都市の不動産市場も
回復傾向が続いている。


旧来の商店街であり繁華性は低位であるが、
一般的要因の影響等により地価は緩やかな上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｂ

-34		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m府道、
中間画地
準住居
高度2種最高15m
(60,300)
b ２４Ｋ３Ｅ

-17		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.6m市道、
西4.7m、角地
商業
高度4種最高20m
歴史遺産美観
(100,396)
c ２４Ｋ３Ｉ

-2		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m国道、
中間画地
近商
高度1種最高31m
(90,300)
d ２４Ｋ３Ｌ

-104		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
南4m、二方路
商業
高度4種最高15m
旧市街地型美観
(90,300)
e ２４Ｋ３Ｍ

-104		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西13m市道、
中間画地
近商
高度1種最高31m
(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
184,702  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
187,657 		 100
[  89.2]
210,378 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
210,000 
b (　           ) 
225,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
224,388 		 100
[ 108.2]
207,383 
207,000 
c (　           ) 
221,886  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,986 		 100
[  99.9]
229,215 
229,000 
d (　           ) 
223,802  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
222,486 		 100
[ 107.1]
207,737 
208,000 
e (　           ) 
173,721  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
185,607 		 100
[  88.2]
210,439 
210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    209,000 円／㎡]  



京都伏見 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,911,226 
1,743,656 
7,167,570 
5,546,040 
1,621,530 		 （　0.9527）
1,544,832 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     35,109,818 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 Ｓ3 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
一部１住居		 85 ％   200 ％   200 ％   257 ㎡      8.3 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（平均専有面積５９㎡） ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 同種同等の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,280 
328,320 		 6.0  1,969,920 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,887 
220,779 		 2.0  441,558 
1.0  220,779 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
85.9 
378.00 

769,878 		 2,853,036 
441,558 
⑨年額支払賃料        769,878 円　×　12ヶ月　＝　       9,238,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,238,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       461,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,776,609 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,853,036 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,104 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          441,558 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         107,513 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,911,226 円　　　　（　        34,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-7		 1,935  
(   1,869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,897 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,887 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-2		 2,068  
(   2,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,970 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 490,800 円  　　　　     81,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 277,156 円  　　　        9,238,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      695,300 円  　　　　     81,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,800 円  　　　　     81,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,800 円  　　　　     81,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,743,656 円　（　　　　　　         6,785 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0678     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,546,040 円  
（　　　　　        21,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,911,226 円      
②総費用 1,743,656 円      
③純収益　①－② 7,167,570 円      
④建物等に帰属する純収益 5,546,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,621,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,544,832 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,011 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,109,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区深草直違橋二丁目４２９番
 1310000041169-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.
鑑定評価額 51,100,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区深草直違橋２丁目４２９番
 ②地積
　(㎡)		 257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高15m
一部１住居

(85,200)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗が建
ち並ぶ既成商業地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 藤森

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   105 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 藤森駅南東方

200m		 法令

規制		 近商
(85,200)
準防 
高度3種最高15m
一部１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模個人商店等が建ち並ぶ既存の近隣商業地域。誘引性の高い商業施設や有名観光地はなくインバウンド回復
の大きな影響は見られないが、利便性の高さから需要は底堅い。当面は現状通り推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伏見区の鉄道沿線に形成される近隣商業地域一帯と判定。需要者は個人の自営業者や地元中小法人等が中
心的である。旧来からの近隣商業地で、背後人口の減少、大型商業施設やＥＣ市場への顧客流出等により商業繁華性は
衰退傾向にあるが、最寄駅に近い等元来の利便性の高さもあって、店舗利用目的のほか、居住目的や宿泊施設目的等多
様な需要が流入し、地価は上昇傾向で推移。取引の中心価格帯は多様性があり把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については同一需給圏内における規範性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、近隣地域は古
くからの自営店舗が多い近隣商業地域であり、売買市場に比して賃貸市場の熟成度が低く、収益性を反映した価格形成
は希薄であるため、比準価格に比して低位に求められたものと判断される。よって、市場の実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を関連付け、市場特性並びに前年標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　伏見 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    196,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの収束、円安の影響等からインバ
ウンド需要が増大。その影響の程度に地域差
が見られるが、経済活動の回復に伴い需給動
向は強含み。

地域要因に変動はない。旧来からの近隣商業
地で、経営者の高齢化や後継者問題等もあり
商業繁華性は高くないが利便性の高さから需
給はやや強含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｍ

-6		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北7.6m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(70,200)
b ２４Ｋ３Ｂ

-34		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m府道、
中間画地
準住居
高度2種最高15m
(60,300)
c ２４Ｋ３Ｂ

-33		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
(90,300)
d ２４Ｋ３Ｃ

-103		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.9m府道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(60,200)
e ２４Ｋ３Ｅ

-17		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.6m市道、
西4.7m、角地
商業
高度4種最高20m
歴史遺産美観
(100,396)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,514  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
177,822 		 100
[  88.3]
201,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
201,000 
b (　           ) 
184,702  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
187,657 		 100
[  88.2]
212,763 
213,000 
c (　           ) 
139,606  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
141,840 		 100
[  71.4]
198,655 
199,000 
d (　           ) 
149,418  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
157,785 		 100
[  69.6]
226,703 
227,000 
e (　           ) 
225,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
224,388 		 100
[ 106.1]
211,487 
211,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



京都伏見 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,135,971 
1,774,195 
7,361,776 
5,640,960 
1,720,816 		 （　0.9527）
1,639,421 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     37,259,568 円　　　　（　    145,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 Ｓ3 440.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
一部１住居		 85 ％   200 ％   200 ％   257 ㎡      8.3 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）、２～３階共同住宅（ファミリー向け、平均専有面積６０㎡）を想定。 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
80.0 
144.00 
2,300 
331,200 		 8.0  2,649,600 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
130.00 
90.0 
117.00 
1,963 
229,671 		 2.0  459,342 
1.0  229,671 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
440.00 
85.9 
378.00 

790,542 		 3,568,284 
459,342 
⑨年額支払賃料        790,542 円　×　12ヶ月　＝　       9,486,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,486,504 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       474,325 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,012,179 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,568,284 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,899 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          459,342 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          89,893 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,135,971 円　　　　（　        35,549 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-7		 1,935  
(   1,869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,935 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,963 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-8		 2,025  
(   1,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,132 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 499,200 円  　　　　     83,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 284,595 円  　　　        9,486,504　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      707,200 円  　　　　     83,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,200 円  　　　　     83,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,200 円  　　　　     83,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,774,195 円　（　　　　　　         6,903 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     440.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0678     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,640,960 円  
（　　　　　        21,949 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,135,971 円      
②総費用 1,774,195 円      
③純収益　①－② 7,361,776 円      
④建物等に帰属する純収益 5,640,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,720,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,639,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,379 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,259,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     145,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区深草直違橋二丁目４２９番
 1310000041169-0000
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