別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-4 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福本　敬久   TEL.
鑑定評価額 371,000,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区桃山町西尾１０番１
 ②地積
　(㎡)		 1,314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
高度4種最高20m

1.5:1		 店舗

Ｓ3		 店舗、金融機関等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北15m府道 水道、ガス、下水 地下鉄六地蔵

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ府道 交通

施設		 地下鉄六地蔵駅北西方

350m		 法令

規制		 近商
(80,300)
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 　交通量の多い幹線街路沿いの商業地域であり、駅にも近いため分譲マンション適地にもなっていて、良好な利
便性や繁華性により地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、京都市及び京都市近郊の周辺市を含む範囲である。需要者は地元事業者からチェーン展開する企業ま
で広く想定され、画地条件次第でマンション開発業者も含まれる。複数の鉄道路線が利用可能な立地性を有しており背
後人口も多く、用途の多様性もあって需要は堅調に推移している。なお、取引件数はそう多くなく画地規模も様々であ
り、中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は、幹線街路沿いの商業地域であり、その価格形成は店舗収益等の観点から選別され、最終的には市場相場
が重視される傾向にある。よって、市場の取引実態を反映した比準価格が、収益価格に比して信頼性及び説得力が高い
と判断された。以上より、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    367,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[100.0]		 100
[146.1]		 [100.0]
100		 281,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市では観光の回復もあって都心部を中心
に不動産市場は活況を呈しており、伏見区の
不動産市場も全般的に堅調である。


大型の小売店舗が多いエリアにあって、伏見
区東部の中心商業地域としての繁華性を維持
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｄ

-109		 京都市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西27.5m市道、
南24.5m、
角地
近商
高度4種最高20m
(100,300)
b ２４Ｋ３Ｐ

-19		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
(70,200)
c ２４Ｋ３Ｐ

-104		 京都市伏見区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
d ２４Ｋ３Ｋ

-115		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東（駅前広場
）市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(80,300)
e ２４Ｋ３Ｊ

-1		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東17.7m府
道、中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
323,440  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
340,711 		 100
[ 112.4]
303,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
303,000 
b (　           ) 
203,046  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,528 		 100
[  69.8]
298,751 
299,000 
c (　           ) 
245,776  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,523 		 100
[  91.8]
283,794 
284,000 
d (　           ) 
288,101  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
304,235 		 100
[ 103.0]
295,374 
295,000 
e (　           ) 
251,175  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
267,835 		 100
[  89.3]
299,927 
300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    295,000 円／㎡]  



京都伏見 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,635,581 
12,187,257 
44,448,324 
31,812,000 
12,636,324 		 （　0.9527）
12,038,626 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    273,605,136 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 900.00 Ｓ3 2,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度4種最高20m
 80 ％   300 ％   300 ％   1,314 ㎡     45.9 m x   28.0 m  前面道路：府道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
900.00 
92.0 
828.00 
2,388 
1,977,264 		 6.0  11,863,584 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
900.00 
92.0 
828.00 
1,760 
1,457,280 		 6.0  8,743,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,700.00 
92.0 
2,484.00 

4,891,824 		 29,350,944 
0 
⑨年額支払賃料      4,891,824 円　×　12ヶ月　＝　      58,701,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,484.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,701,888 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,348,076 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 56,353,812 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,350,944 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         281,769 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,635,581 円　　　　（　        43,102 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｈ・Ｔ
　　　　-6		 2,835  
(   2,835) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,465 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｏ・Ｔ
　　　　-9		 2,143  
(   2,114) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,381 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,410,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,761,057 円  　　　       58,701,888　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,955,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,097,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,187,257 円　（　　　　　　         9,275 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,812,000 円  
（　　　　　        24,210 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,635,581 円      
②総費用 12,187,257 円      
③純収益　①－② 44,448,324 円      
④建物等に帰属する純収益 31,812,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,636,324 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,038,626 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,162 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    273,605,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区桃山町西尾１０番１
 1310000210217-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
京都伏見 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-4 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　惠子   TEL.
鑑定評価額 369,000,000 円  １㎡当たりの価格 281,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区桃山町西尾１０番１
 ②地積
　(㎡)		 1,314  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
高度4種最高20m

1.5:1		 店舗

Ｓ3		 店舗、金融機関等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北15m府道 水道、ガス、下水 地下鉄六地蔵

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ府道 交通

施設		 地下鉄六地蔵駅北西方

350m		 法令

規制		 近商
(80,300)
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移していくも
のと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市南部、宇治市を中心とする幹線道路沿いの商業地域等と判定した。需要者は、自用の店舗、事務
所等を需要する法人、収益物件を需要する投資家等のほか、立地、規模によってはマンション開発業者の市場参加も考
えられる。自動車通行量が多く、店舗連たん性に優れる幹線道路沿いの地域においては、店舗需要が回復しており、商
業地需要が安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地３億円台後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も考慮すべき価格
であると思われる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    367,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[100.0]		 100
[146.1]		 [100.0]
100		 281,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、海外景気
の下振れが景気を下押しするリスクとなって
いるとともに、物価上昇等の影響に十分注意
する必要がある。

幹線道路沿いの地域で、繁華性、店舗連たん
性が良好であることから、商業地需要が安定
している。地価水準は、上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ３Ｂ

-26		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西27m市道、
北西8.7m、
角地
工業
高度9種最高31m
(70,400)
b ２４Ｋ３Ｆ

-105		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西27.3m市道、
南23m、北6m、
三方路
準工
高度4種最高20m
(70,300)
c ２４Ｋ３Ｐ

-104		 京都市伏見区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東19m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
d ２４Ｋ３Ｌ

-107		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北17m府道、
東3m、二方路
近商
高度4種最高20m
(82,260)
e ２４Ｋ３Ｌ

-33		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,140  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
302,140 		 100
[ 108.9]
277,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
277,000 
b (　           ) 
263,309  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
291,040 		 100
[  93.0]
312,946 
313,000 
c (　           ) 
245,776  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,523 		 100
[  86.7]
300,488 
300,000 
d (　           ) 
239,111  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
262,800 		 100
[  87.3]
301,031 
301,000 
e (　           ) 
193,688  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,080 		 100
[  63.9]
313,114 
313,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



京都伏見 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,242,543 
13,231,710 
46,010,833 
33,660,000 
12,350,833 		 （　0.9527）
11,766,639 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    267,423,614 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 900.00 Ｓ3 2,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
高度4種最高20m
 80 ％   300 ％   300 ％   1,314 ㎡     45.9 m x   28.0 m  前面道路：府道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
900.00 
92.0 
828.00 
2,495 
2,065,860 		 6.0  12,395,160 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
900.00 
92.0 
828.00 
1,950 
1,614,600 		 6.0  9,687,600 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
900.00 
92.0 
828.00 
1,800 
1,490,400 		 6.0  8,942,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,700.00 
92.0 
2,484.00 

5,170,860 		 31,025,160 
0 
⑨年額支払賃料      5,170,860 円　×　12ヶ月　＝　      62,050,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,484.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,050,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,102,516 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,947,804 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,025,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         294,739 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,242,543 円　　　　（　        45,086 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４Ｋ３Ｐ・Ｔ
　　　　-101		 2,513  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,510 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,507 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,495 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４Ｋ３Ｑ・Ｔ
　　　　-1		 2,672  
(   2,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,545 
c ２４Ｋ３Ｑ・Ｔ
　　　　-10		 1,797  
(   1,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
2,465 
京都伏見 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,060,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,861,510 円  　　　       62,050,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,955,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,335,000 円  　　　　    510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,231,710 円　（　　　　　　        10,070 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   2,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,660,000 円  
（　　　　　        25,616 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,242,543 円      
②総費用 13,231,710 円      
③純収益　①－② 46,010,833 円      
④建物等に帰属する純収益 33,660,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,350,833 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,766,639 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,955 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    267,423,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区桃山町西尾１０番１
 1310000210217-0000
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備考