令和6年1月12日　提出 京都伏見 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -37 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区羽束師志水町１６５番１４９ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 長岡京 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 長岡京駅北東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、駅徒歩圏外に位置するが、新規分譲が多く安定した需要が見込まれ 、需給は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。地域要因に大きな変動はなく、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区西部周辺の郊外に位置する小規模住宅地域である。需要者は伏見区及び周辺市町の一次取得者が中 心である。本地域は駅徒歩圏外に位置するが、周辺では住宅地の新規分譲が多く見られ、安定した需要が見込まれるた め、需給は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、面積８０㎡程度の土地で８００～１ ，０００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的の取引が中心的であり、同一需給圏において信頼性あ る多数の自用目的の取引事例が収集できたため、比準価格の説得力は高いと判断する。一方、自用の戸建住宅用に開発 された郊外の住宅団地に位置し、賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場 性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    177,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [103.0] 100 [173.7] [103.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伏見区では、駅徒歩圏等の住宅地の需要が特 に強く、地価の上昇が見られる。辺縁部等の 住宅地についても概ね下げ止まりの傾向が見 られる。 本地域は駅から遠いものの、住宅需要が安定 して見込まれるため、新規分譲が引き続き多 く見られ、需給は堅調で、地価はやや上昇し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％