令和6年1月12日　提出 京都伏見 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -33 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区深草谷口町７０番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 藤森 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 藤森駅南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因に変動はなく、今後も現状通り推移するものと予測する。徒歩圏 外の傾斜地にある住宅地は選好性に劣るため、地価は当面横ばい圏内で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区深草エリアを中心とする京阪本線及びＪＲ奈良線沿線の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者 のうち一次取得者層が中心的である。当区においては丹波橋駅勢圏の利便性に優る地域では旺盛な需要が見られる一方 、本地域のような駅徒歩圏外且つ傾斜のある丘陵地は選好性に劣ることから市場での引き合いは相対的に弱く、地価は 横ばい圏内で推移している。市場の中心価格帯としては土地で１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については同一需給圏内において類似性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、近隣地域は第 １種低層住居専用地域内に存し、容積率等の観点から経済合理性の高い収益用建物の想定が困難であるため、収益性に よる価格形成は希薄であると判断し、収益還元法は適用を断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に 、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [161.0] [102.0] 100 92,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伏見区の人口は減少傾向。建築資材価格の高 止まりや金利上昇等の懸念材料はあるが、雇 用所得環境の改善傾向の下、住宅需要は堅調 さがみられる。 地域要因に特段の変動はない。駅徒歩圏外の 傾斜地は選好性に劣るため需給はやや緩慢。 地価は横ばい圏内で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％